Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено. Договор купли-продажи и дополнительное соглашение признаны недействительными с применением последствий недействительности сделки путем обязания каждой из сторон возвратить все полученное по такой сделке. Апелляционная инстанция суда пришла к выводу о заключении сторонами договора мены и указала на то, что при совершении такой сделки стороны не согласовали указанное в договоре существенное его условие об уступке права требования, предложенное покупателем в обмен на приобретаемый им объект недвижимости. Федеральный арбитражный суд отменил постановление апелляционной инстанции, оставив решение суда в силе.

Вывод кассационной инстанции суда о том, что у продавца возникло право собственности на объект, не завершенный строительством, до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и он мог обладать таким правом на день совершения оспариваемой сделки и при отсутствии государственной регистрации права, не соответствует ст. 219 ГК РФ, ч. 2 ст. 6 и ст. 25 Федерального закона РФ о регистрации.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Предметом отчуждения по оспариваемому договору являлся объект, не завершенный строительством. Согласно ст. 25 и ч. 1 ст. 12 Федерального закона о регистрации в случае необходимости совершения сделки с объектом, не завершенным строительством, должна быть осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав.

Ни первая, ни апелляционная инстанции суда не дали правовой оценки содержанию в договоре существенных условий, необходимых для совершения мены. Тем самым суды неполно выясняли обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к отмене их решений Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ и направлению дела на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 2000 г. № 970/00) [74] .

Основные сложности в деятельности арбитражных судов при рассмотрении споров по договору мены связаны с толкованием норм материального права, прежде всего ГК РФ.

Зачастую Высший Арбитражный Суд РФ, проверяя законность и обоснованность решений нижестоящих судов, исходит из того, что включение в договор мены размера неустойки за неисполнение или просрочку исполнения обязательств по передаче имущества противоречит существу мены.

Однако такой вывод не основан на законодательстве, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. А условие договора об ответственности за несвоевременную передачу имущества по договору мены не противоречит законодательству [75] .

Стороны в договоре являются собственниками предметов мены или действуют по уполномочию собственников. При заключении договора мены между государственными и муниципальными унитарными предприятиями в соответствии с этим договором передается или возникает право хозяйственного ведения или право оперативного управления (ч. 1 ст. 299 ГК РФ). Согласно ст. 295 ГК РФ унитарные предприятия не могут осуществлять сделки по отчуждению имущества собственника без его согласия.

Договор мены, заключенный без согласия собственника, является недействительным.

Прокурором предъявлен иск в интересах государства и акционерного общества «Самараэнерго» о признании недействительным договора купли-продажи железнодорожной ветки, заключенного между филиалом АО «Самарэнерго» – Жигулевскими электрическими сетями и акционерным обществом закрытого типа «СЭЛЛ», и о возврате сторон в первоначальное положение.

Решением суда арбитражный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что сделка купли-продажи, в результате которой одна сторона получила участок железной дороги, а другая – два морозильных шкафа, осуществлена в соответствии с намерениями сторон и на согласованных условиях.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

В кассационном порядке законность решения не проверялась.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ предлагается решение и постановление Арбитражного суда отменить и исковые требования удовлетворить.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

АОЗТ «СЭЛЛ» направило руководству Жигулевских электрических сетей письмо с просьбой о продаже железнодорожной ветки.

Из содержания письма следует, что оно является предложением совершить сделку купли-продажи без определения ее существенных условий.

Жигулевские электрические сети, являясь филиалом АО «Самарэнерго», обратились к последнему за разрешением на продажу указанной ветки.