Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Такие требования истцом не заявлялись и не были предметом судебного разбирательства (п. 4 Обзора практики по купле-продаже).

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Обзоре практики по приватизации государственного и муниципального имущества обращает внимание судов на то, что при применении последствий недействительности сделки приватизации государственного (муниципального) предприятия как имущественного комплекса суды должны исследовать вопрос о наличии оснований для применения ст. 566 ГК РФ.

Заместитель прокурора республики в составе Российской Федерации в защиту государственных и общественных интересов обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью и комитету по управлению муниципальным имуществом о признании недействительным договора от 1 октября 1996 г. купли-продажи муниципального предприятия, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивированы тем, что купля-продажа предприятия проведена способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, и по заниженной цене.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признал договор купли-продажи ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ и обязал общество возвратить в муниципальную собственность ряд объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, а в пользу общества с ограниченной ответственностью взыскал сумму, оплаченную покупателем в 1996 г.

Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: суд обязал общество возвратить все имущество, входящее в состав предприятия.

Общество с ограниченной ответственностью, возражая против иска, ссылалось на то, что двусторонняя реституция произведена с нарушением законодательства. В 1997 г. обществом произведена реконструкция объекта – рынка, в который вложены денежные средства, в несколько раз превышающие стоимость объекта по договору купли-продажи.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ состоявшиеся по делу судебные акты отменил и дело направил на новое рассмотрение, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.

Однако из судебных актов не следует, что стороны приведены в первоначальное положение.

На момент продажи предприятие находилось в аварийном состоянии и оценивалось по незначительной цене, а ряд объектов, входящих в имущественный комплекс, вообще не имел остаточной стоимости и подлежал сносу.

В договоре купли-продажи, заключенном между продавцом и покупателем, предусмотрена обязанность покупателя по реконструкции объекта.

Суды первой и апелляционной инстанций необоснованно оставили без внимания доказательства, представленные обществом, о затратах на реконструкцию объекта. Не было также учтено, что аварийное предприятие восстановлено покупателем за свой счет и является действующим.

В судебных актах отсутствуют мотивы, по которым обществу возвращена только часть суммы, уплаченной им по договору купли-продажи, а продавцу передан имущественный комплекс после реконструкции, имеющий по количеству больше объектов, чем было продано по договору купли-продажи.

Таким образом, двусторонняя реституция проведена с нарушением требований ч. 2 ст. 167 ГК РФ.

Поскольку предметом договора купли-продажи являлось предприятие как имущественный комплекс, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предложил суду первой инстанции при новом рассмотрении дела исследовать вопрос о наличии оснований для применения ст. 566 ГК РФ, согласно которой правила данного Кодекса о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Указанная статья ограничивает возможность применения последствий недействительности сделок, и суд должен был обсудить вопрос о применении данной статьи, тем более что сделка приватизации совершена после 1 марта 1996 г. (п. 5 Обзора практики по приватизации).

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.