Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Получив ответ акционерного общества, давшего разрешение на продажу железнодорожной ветки в соответствии с действующим законодательством, Жигулевские электрические сети, вопреки Положению о филиале, требованиям ст. 64–66, 160, 161 и 237, действовавшего в то время ГК РСФСР (ст. 184, 185, 420, 432, 434, 455, 554, 567 ГК РФ), не оформив доверенность на совершение такого вида сделки, не согласовав с покупателем ее существенных условий и без соблюдения в таких случаях письменной формы договора купли-продажи, передали имущество АОЗТ «СЭЛЛ», получив от последнего два морозильных шкафа.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи заключен не был, а состоялся договор мены, который является недействительным, поскольку согласия продавца – АО «Самараэнерго» на такую сделку не имелось. Филиал – Жигулевские электрические сети вышел за пределы полномочий, предоставленных ему как Положением о филиале, так и разрешением АО «Самараэнерго».

Кроме того, Президиум исходит из того, что предметом сделки является не металлолом, а находящаяся в эксплуатации действующая железнодорожная ветка.

Таким образом, неправильным является вывод суда об установлении договорных правоотношений по купле-продаже железнодорожной ветки, так как в данном случае произведен незаконный ее обмен на два морозильных шкафа.

Сделку о передаче Жигулевскими электрическими сетями железнодорожной ветки акционерному обществу закрытого типа «СЭЛЛ» в обмен на два морозильных шкафа признать недействительной (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 марта 1996 г. № 313/96) [76] .

В арсенале арбитражной практики есть еще подобное дело, где предметом спора стал стационарный холодильник. Это дело интересно не только пояснением факта недействительности договора мены, но и доказательством причастия промышленного холодильника к недвижимому имуществу, с чем суд полностью справился.

Учебно-опытное хозяйство государственной сельскохозяйственной академии обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Батыр» о признании недействительным договора мены с приведением сторон в первоначальное положение.

В обоснование исковых требований положены следующие мотивы.

Истец является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем он не мог по названному договору отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.

Решением в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе постановления апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истец не доказал невозможности перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные Ульяновского государственного предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. В связи с чем суд признал, что по смыслу ст. 295 ГК РФ согласия собственника на его отчуждение не требовалось.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отменил решение суда первой инстанции и, правомерно признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника.

При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро– и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности.

Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое.

Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными.

Письмо Комитета по управлению государственным имуществом доказывает, что факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами комитета, с выездом на место.