Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

ГК РФ содержит лишь общие положения о залоге имущества, поверхностно касаясь ипотеки. Можно предположить, что именно ч. 2 ст. 334 ГК РФ послужила началом для принятия законодателем закона, регулирующего ипотечные отношения. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила, – так звучат нормы ГК РФ.

Ипотека – это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Особенность данного вида залога заключается в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может служить не только сама недвижимость, но и право ее аренды. Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Основное назначение ипотеки – обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

По договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (ч. 1 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).

Договор ипотеки является гражданско-правовым и как любой другой договор должен содержать все существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. При отсутствии в договоре этих условий договор признается недействительным (ч. 1 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).

В правоприменительной практике выявились проблемы при определении существенных условий договора о залоге, а также в отношении индивидуализации заложенного имущества. Некоторыми авторами в сфере решения данной проблемы предлагалось непосредственно в договоре залога указывать обеспечиваемое залогом обязательство со всеми его основными характеристиками, а предмет залога подробно характеризовать (наименование, качественные и количественные характеристики) [82] .

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ совместно с Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» четко определили существенные условия договора: существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (ч. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях когда залогодателем выступает должник по основному обязательству, условия о существе, размере и сроках его исполнения следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (п. 43 Постановления от 1 июля 1996).

В последующем данные формулировки Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ в совместном Постановлении, а также разъяснения Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» [83] были учтены в Федеральном законе об ипотеке (ст. 1, 5, 9) и в ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. ФЗ от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) [84] , а также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке» [85] (далее – Обзор об ипотеке).

Так, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 2327/02 было выявлено следующее, поскольку в договор об ипотеке включены все существенные условия, предусмотренные законодательством, данный договор нельзя считать незаключенным, в связи с чем дело об обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога по спорному договору, подлежит новому рассмотрению.