Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия (ст. 563 ГК РФ).

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации целей приобретения. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ).

Предприятие, обладая родовыми признаками недвижимости, в то же время характеризуется спецификой, требующей нормативно-правового отражения. Специфика предприятия как объекта недвижимости выражается в том, что оно является имущественным комплексом, в состав которого наряду с имуществом входят обязательственные права требования и долги, а также исключительные права. Данная специфика предопределила особенности правовой регламентации. Большинство норм института продажи предприятия касаются вопросов отчуждения исключительных прав и замены лица в обязательстве.

Глава 3. Мена недвижимости

При купле-продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца – получение денег за проданный товар. Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено – деньги. Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара, а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами и покупателями, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество лишь на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего. Особенно наглядно это проявляется при обмене индивидуально определенных вещей [73] .

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного использования.

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ч. 1 ст. 567 ГК РФ).

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Иногда суды при рассмотрении спорных дел ошибочно применяют правила договора купли-продажи, а не договора мены.

Прокурор области в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд с иском к ответчикам: дочернему страховому ОАО «Росгосстрах», ОАО «Газпромэнергоспецстрой» о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи не завершенного строительством административного здания и о применении последствий недействительности данной сделки. Позже в иск было включено требование о признании недействительным соглашения, которым был дополнен договор купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что дочернее страховое ОАО (продавец) по договору совершило крупную сделку, по которой продало ОАО (покупателю) объект, не завершенный строительством, стоимостью, превышающей 25 % активов акционерного общества – продавца, при отсутствии на то решения его правомочного органа. B договоре и дополнительном соглашении к нему сторонами не были согласованы существенные условия об оплате продаваемого объекта, и на день его отчуждения продавец не обладал зарегистрированным за ним в установленном порядке правом собственности на этот объект недвижимости.

Решением суда в удовлетворении иска отказано со ссылками на то, что по делу не установлено нарушений государственных и общественных интересов, в защиту которых заявлен прокурором иск, и по договору купли-продажи была совершена некрупная сделка, исходя из балансовой стоимости активов продавца.