Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

В п. 1.4 предварительного договора о залоге также оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов; оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге; за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.

Однако перечисленные условия выполнены не были. В предварительном договоре указано, что договор о залоге заключается в трехдневный срок с момента подписания Государственной комиссией решения (акта) о вводе (приемке) жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Процедура регистрации прав на недвижимость в городе Санкт-Петербурге введена распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 1329-р и приказом председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 87.

Согласно ст. 19 Закона РФ «О залоге» залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Между тем какие-либо документы, подтверждающие право собственности ответчика на объекты залога, истцом не представлены.

Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ предварительный договор о залоге является недействительным, поскольку не соблюдены требования о государственной регистрации.

Таким образом, у суда не было правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор о залоге на базе предварительного договора.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда об отказе в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор о залоге является правильным (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 1996 г. № 8057/95) [87] .

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 установлено, что договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров заключен в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации.

ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд к государственному учреждению «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге нежилого помещения.

Решением суда в удовлетворении искового требования отказано на основании ст. 1 и 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд оставил указанные судебные акты без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Между Сбербанком России (залогодержателем) и ЗАО «РУСТ» (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров на общую сумму 84 178 717 руб. 90 коп. заключен договор о залоге. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 654 191 руб. 35 коп. Договор в установленном порядке зарегистрирован.

Письмом ответчик отказал в государственной регистрации договора о залоге со ссылкой на ст. 2, 9 Закона об ипотеке, сославшись на то, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с ч. 1 ст. 43 Закона об ипотеке на имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно ст. 45 Закона об ипотеке заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.

Доводы судов и ответчика являются ошибочными.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно ч. 2 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Законом об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.

Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Указанный договор закону не противоречит и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке.