Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о признании спорного договора о залоге недвижимости ничтожной сделкой противоречит действующему законодательству.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил ТОО «Ремонт одежды» в удовлетворении исковых требований отказать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 6697/99) [89] .

Приведем несколько извлечений из Постановлений Высшего Арбитражного Суда РФ, которые смогут разнообразить спорные ситуации по поводу вышеназванных норм.

Заключен договор о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания. Земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным, суд обоснованно применил п. 3 ст. 340 ГК РФ.

В данном деле речь шла о пристроенных помещениях, которые могли быть выделены как самостоятельные объекты недвижимости вместе с земельными участками, функционально обеспечивающими именно данные объекты. Но из Постановления это не следует (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98) [90] .

На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству своим письмом подтвердил, что выделение в натуре земельного участка, соответствующего данной доле, не представляется возможным.

В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что согласно ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре, и 55/639 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, не подлежащие выделу в натуре, не могут выступать предметом ипотеки.

Кроме того, регистрирующий орган счел, что, исходя из буквального толкования ст. 69 Закона об ипотеке, требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только в отношении залога здания или сооружения (т. е. первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения – вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.

Отказ был обжалован в суд.

Решением суда данный отказ был признан незаконным.

При этом судом было указано, что нормы, установленные ч. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке, истцами были соблюдены.

Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда СЗО данное решение суда оставлено в силе.

Высший Арбитражный Суд РФ отказал в принесении протеста в связи с отсутствием оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1996 г. № 1616/96) [91] .

Заметим, что все эти постановления были приняты до введения в действие ЗК РФ, в соответствии со ст. 36 которого исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий, расположенных на этих участках. Если собственниками здания являются несколько лиц либо если одним лицам помещения в здании принадлежат на праве собственности, а другим – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то договор аренды земельного участка под зданием должен заключаться как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Со временем в судебной практике потребовалось разъяснение уже непосредственно ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке, поскольку правоприменительные органы применяли ч. 3 ст. 340 ГК РФ без учета положений Федерального закона.

Проблема соотношения норм федеральных законов, регулирующих вопросы ипотеки, была разрешена не законодателем, а судебно-правовым актом Высшего Арбитражного Суда РФ.

В п. 4 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства разъяснено, что договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.