Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обеспечиваемых ипотекой, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

Под обращением взыскания на заложенное имущество понимается его арест (опись), изъятие и принудительная реализация (ч. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 Постановления от 1 июля 1996 г.).

ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» в лице Саратовского отделения № 8622 (далее – банк) обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО «Фармател» и ОАО «Саратовхимтяжстрой» о взыскании основного долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом с обращением взыскания на имущество ОАО «Саратовхимтяжстрой» как предмет залога.

Решением с ООО «Фармател» взысканы задолженность по кредиту и проценты за пользование кредитом; в отношении ОАО «Саратовхимтяжстрой» производство по делу прекращено на основании ч. 1 ст. 85 АПК РФ. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд постановлением оставил решение и постановление апелляционной инстанции без изменения.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ вышеуказанные судебные акты в части прекращения производства по делу отменены, а дело в части требования об обращении взыскания на предмет залога направлено на новое рассмотрение в тот же суд по существу, в остальной части судебные акты оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, истец и ООО «Фармател» заключили кредитный договор, в соответствии с которым банк выдал заемщику кредит на покупку векселей на определенный срок.

В качестве обеспечения выполнения обязательств по кредитному договору между банком и ОАО «Саратовхимтяжстрой» заключен договор ипотеки.

Заемщик обязательства по кредитному договору не исполнил.

Суд удовлетворил иск за счет заемщика; в отношении ОАО «Саратовхимтяжстрой» производство по делу прекратил, поскольку определением суда в отношении последнего введена процедура внешнего управления, и в соответствии с Федеральным законом от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 126 ФЗ РФ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») имущественные требования к нему могут быть предъявлены только с соблюдением порядка требований к должнику.

Данный вывод суда является ошибочным. Требование к залогодателю об обращении взыскания на предмет залога не может рассматриваться в деле о банкротстве, и ст. 57 Закона о банкротстве на эти требования не распространяется.

При таких обстоятельствах суд необоснованно прекратил производство по делу в отношении ОАО «Саратовхимтяжстрой» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 октября 2000 г. № 6341/00) [92] .

Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу регламентировано в ст. 38 Закона об ипотеке следующим образом: