Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

2.3. Вопросы налогообложения

2.3.1. Налогообложение лизингодателя

НДС

При приобретении предмета лизинга у продавца лизингодатель имеет право на налоговый вычет НДС при выполнении следующих условий:

1) имущество (предмет лизинга) получено лизингополучателем от продавца, что подтверждается соответствующими документами (товарными накладными, товарно-сопроводительными накладными, актами приема-передачи или другими, составленными с использованием унифицированных форм);

2) у лизингодателя есть счет-фактура, выписанный продавцом в течение 5 дней с момента поставки предмета лизинга (включая день поставки), с выделенной суммой НДС;

3) лизингодатель произвел расчеты с продавцом за предмет лизинга, что подтверждается соответствующими документами (платежное поручение, акт приема-передачи векселей третьих лиц или иных ценных бумаг, соглашение о зачете взаимных требований и т. п.), в которых сумма уплаченного НДС выделена отдельной строкой.

Право на применение вычетов НДС при приобретении основных средств возникает сразу после оплаты и принятия к учету этих основных средств и не связано с порядком начисления амортизации на предмет лизинга.

Напомним, что порядок применения налоговых вычетов НДС регулируется ст. 171 и 172 НК РФ.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров. Определение реализации для целей налогообложения содержится в ст. 39 НК РФ, а именно: реализацией товаров признается передача права собственности на товары (как на возмездной, так и на безвозмездной основе). Следовательно, при передаче лизингодателем предмета лизинга объекта налогообложения НДС не возникает, так как предмет лизинга передается лизингополучателю во временное владение и пользование (п. 1 ст. 11 Закона № 164-ФЗ). Поэтому в акте приема-передачи (накладной, другом документе на передачу предмета лизинга) НДС не выделяется.

Передача имущества в лизинг для лизингодателя является предоставлением лизинговых услуг. Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу квалифицируется для целей налогообложения как реализация услуг. Реализация услуг на территории РФ признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При исчислении налоговой базы по НДС выручка от реализации услуг определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных услуг, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ). Таким образом, вся сумма лизинговых платежей (без включения в нее НДС) включается в налоговую базу по НДС. При этом не имеет значения, каким образом в договоре сформулировано условие о лизинговых платежах: выделено вознаграждение лизингодателя, выделена выкупная стоимость предмета лизинга и т. п. Обязанность по уплате НДС в бюджет возникает у лизингодателя в зависимости от принятой учетной политики для целей налогообложения:

1) на дату получения лизинговых платежей (если в учетной политике утвержден момент определения налоговой базы по НДС по мере поступления денежных средств);

2) на дату возникновения обязанности лизингополучателя перечислить лизинговый платеж по условиям договора (если в счетной политике утвержден момент определения налоговой базы по НДС по мере отгрузки и предъявлению покупателю расчетных документов).

При получении лизингодателем задатка по договору лизинга у лизингодателя возникает обязанность по исчислению и уплате НДС. Согласно п. 1 ст. 380 НК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, фактически полученная сумма является оплатой по договору. В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ в налоговую базу по НДС включаются суммы авансовых или иных платежей, полученных по договорам поставок товаров, работ или оказания услуг. Сумма полученного задатка признается в целях налогообложения авансом и включается в налоговую базу. Сумма налога уплачивается в бюджет в момент поступления сумм задатка. После передачи предмета лизинга сумма НДС, уплаченного с аванса, подлежит вычету в порядке, предусмотренном п. 8 ст. 171 НК РФ.

Налог на имущество

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Как мы уже говорили, в договор лизинга необходимо включить пункт о том, на чьем балансе (лизингодателя или лизингополучателя) будет учитываться имущество, переданное в лизинг.

Если имущество учитывается на балансе лизингодателя, то для его учета предназначен балансовый счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Ценности, учитываемые на этом счете, качественно отличны от основных средств. Они не используются для производства продукции (работ, услуг), поэтому к ним не применимы критерии основных средств. Следовательно, имущество, учитываемое на балансе лизингополучателя, не является объектом обложения налогом на имущество. Такая позиция изложена в письме Минфина РФ от 31 августа 2004 г. № 03-06-01-04/16. Эту точку зрения разделяет и налоговое ведомство.

Если же имущество учитывается на балансе лизингополучателя, то лизингодатель также не является налогоплательщиком по указанному имуществу.

Налог на прибыль

Доходы лизингодателя

В приказе по учетной политике для целей налогообложения лизингодатель должен определиться с классификацией доходов от лизинговой деятельности. Эти доходы можно учитывать в налоговом учете как доходы от реализации (на основании ст. 249 НК РФ) или как внереализационные доходы (на основании п. 4 ст. 250 НК РФ).

Таблица 14. Дата признания доходов для целей налогообложения