Азбука финансов

Недвижимость – это имущество, которое часто предпочитают те люди, которые скептически настроены к инвестиционным продуктам, предлагаемым финансовыми учреждениями. Время от времени этому феномену приписываются просто мистические свойства: «цена недвижимости не может упасть» и прочее.

На самом деле недвижимость как инвестиция – это такой же актив, со своими плюсами и минусами. Говоря в самой обобщенной форме, инвестиции в недвижимость – это возможность прямого или косвенного участия в денежных потоках, которую даёт приобретение недвижимости в собственность, её развитие и эксплуатация, и/или денежные потоки в будущем, которые можно будет получить от продажи недвижимости. Таким образом, понятие недвижимости вмещает в себя намного больше активов, чем, например, сдача в аренду или покупка в центре Таллинна или Лондона квартиры для осуществления перепродажи этой квартиры в дальнейшем, по более высокой цене.

Плюсы инвестиций в недвижимость.

Страхование от инфляции. Так как недвижимость можно использовать независимо от общественного порядка и находящихся в обращении денег, то и реальная стоимость недвижимости в круговороте событий сохраняется хорошо. Лучше, чем у облигаций, а иногда даже, возможно, лучше, чем у акций. В то же время не надо забывать, что на рынке недвижимости иногда возникают „пузыри“, и стоимость собственности приобретённой «на пике рынка», может упасть даже в разы так же, как и акций.

Относительно стабильный доход. Если размер суммы дивидендов зависит от результатов хозяйственной деятельности предприятия и может равняться нулю, то определённое количество жилищных, коммерческих, производственных и торговых помещений в экономике требуется в любом случае, даже и в не совсем благоприятные времена. Как источник постоянного дохода недвижимость в этом случае сравнима с облигациями, особенно, если жилые или промышленные здания сданы в аренду на основании долгосрочных договоров.

Слабая связь с другими классами активов. Обычно цикл недвижимости отстаёт от общего экономического цикла, а это означает, что стоимость недвижимости и доходы от аренды не движутся в одном ритме с рынками ценных бумаг. На рынке недвижимости происходят спады и подъёмы с отставанием (если фондовый рынок падает, то на рынке недвижимости может какое-то время ещё происходить подъём). Поэтому недвижимость с успехом можно использовать для снижения рисков инвестиционного портфеля.

Минусы инвестиций в недвижимость.

Недостаточная ликвидность. Так как обычно каждый объект недвижимости сам по себе уникален, то и на оформление сделок неизбежно идёт чуть больше времени, чем это происходит при торговле акциями и облигациями, свойства-условия которых сравнительно стандартны. Во время подъёма рынка недвижимости не возникает больших проблем, чтобы найти покупателей, а во времена спада рынка недвижимости может случиться так, что трудно будет найти покупателя недвижимости даже по более низкой цене.

Амортизация и расходы на техническое обслуживание. В отличие от ценных бумаг, с недвижимостью у инвестора возникают проблемы, непосредственно связанные с физическим и моральным старением инвестиции. Конечно же, у соответствующих фирм можно будет купить техническое обслуживание недвижимости. Но это не изменит того факта, что недвижимость требует расходов даже тогда, когда она не приносит никакого дохода. Для компенсации расходов доходность инвестиций в недвижимость должна быть около 1–2 % в год.