Азбука финансов

Можно ли и какую именно сумму заимствовать у банка на покупку жилья, зависит от многих обстоятельств: от ежемесячного дохода заёмщика, от существования созаёмщика, от имеющихся кредитов, от числа иждивенцев заёмщика, от периода кредита, от стоимости залога, от процентов по кредиту … Этот список не является исчерпывающим. Для банка, к примеру, даже то, что вы брали срочные (быстрые) кредиты, может служить запрещающим знаком.

В основном у людей ежемесячный доход за ночь не увеличится, a также очевидно, что невозможно быстро уменьшить свои обязательства. Но можно найти созаёмщика – это обычно партнёр или жена, им может быть также близкий родственник (сестра, брат, мама, папа) – при помощи дохода которого можно для надёжности, с точки зрения банка, увеличить имеющийся общий доход, необходимый для погашения кредита.

Легче всего увеличить возможную сумму кредита с помощью продления его срока. Чем длиннее будет период возврата кредита, тем большую сумму кредита при той же сумме платежей можно будет получить (в то же время банку нужно будет заплатить большую сумму процентов, поэтому в итоге и возвращаемая сумма будет больше, чем при более коротком сроке возврата кредита).

Максимальный срок возврата кредитов в разных банках может варьироваться. Как правило, срок кредита может быть до 40 лет. Это будет зависеть и от возраста заёмщика, и от срока действия вида на жительство и т.д.

Ежемесячный платёж (и вместе с ним возможная сумма кредита) зависит ещё от процента ставки по кредиту. Проценты по кредиту являются платой за использование кредита.

Как правило, процентная ставка по кредиту состоит из банковского маргинала и Euribor-а. Euribor (European Interbank Offered Rate) – межбанковская общеевропейская процентная ставка рынка ценных бумаг, которая меняется каждый день. Как будет меняться Euribor в течение 10-и 20-и, 30-летнего срока кредита, предугадать невозможно. Аналитики ограничиваются обычно прогнозом на один год. Euribor фиксируется в кредитном договоре на определённый оговоренный срок, чаще всего на 6 или 12 месяцев. Если Euribor в течение этого срока вырос, то в следующие шесть или двенадцать месяцев вырастет также сумма ежемесячного платежа, и наоборот.

Пример

Каков размер ежемесячного платежа, если сумма кредита составляет 100 000 евро? Зависит от срока и процентной ставки – разница может быть в десятки раз. В таблице приведён пример графика аннуитетных платежей кредита.

Банковский маргинал, добавленный к Euribor-у, как правило, фиксируется на весь срок кредитования. Маргинал высчитывается банком для каждого клиента индивидуально. Его размер может зависеть от поступлений клиента, суммы кредита, ценности залогового имущества, а также от отношений между банком и клиентом (то есть от того, насколько корректно перед банком были выполнены клиентом его прежние обязательства).

Реже, чем заём с плавающим процентом (основывающийся на Euribor + маргинал ), в Эстонии предоставляются жилищные кредиты и с фиксированным процентом. В случае фиксированного процента банк и клиент договариваются об окончательном проценте на длительное время (например, на пять или десять лет). Фиксированным процентом заёмщик защищает себя от увеличения процента, так как, несмотря на возможный рост процентов, платёжи заёмщика в течение установленного периода не изменятся. В то же время, в случае фиксированного процента, заёмщик должен учитывать, что, если Euribor уменьшится, ему придётся всё равно платить прежний фиксированный процент.

Однозначного ответа на вопрос, какой процент разумнее использовать – фиксированный или плавающий – нет, так как предвидеть движение Euribor-а в течение 5 или 10 лет не может никто. Разумное предположение, которое может быть сделано на основании предыдущих данных, это то, что в течение нескольких десятков лет для кредитов средний процент Euribor-а может быть 4–6 процентов.

В дополнение к вышесказанному на рынке имеются жилищные кредиты, для которых проценты рассчитываются более сложным образом. Банки для расчёта плавающего процента могут использовать и другие изменяющиеся экономические показатели и оставить за собой в определённых случаях право пересмотра или изменения для клиента его персонального маргинала. В любом случае, прежде чем взять жилищный кредит, заёмщику необходимо тщательно проверить основания образования процентов. Следить следует и за тем, с какой суммы рассчитывается процент: от остатка суммы кредита или от суммы кредита. Последний способ расчёта при других одинаковых условиях будет для клиента значительно дороже.