Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Между тем для погашения требования кредитора путем передачи нежилого помещения необходимо, чтобы застройщиком было зарегистрировано право собственности на данный объект. В противном случае кредитор может заявить лишь денежные требования. Это указано в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)[33].

Формально лица, имеющие право требования нежилых помещений, вправе обратиться в суд с таким заявлением, но фактически в подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований инвесторов, заявленных в рамках дел о банкротстве застройщиков, о передаче в собственность нежилых помещений арбитражные суды отказывают исходя из того, что по духу закона подобные требования в рамках этих дел могут быть удовлетворены только в отношении жилых помещений[34].

Что касается денежных требований, то они также подлежат включению в четвертую очередь и удовлетворяются по правилам ст. 201.5 Закона о банкротстве с учетом п. 3 ст. 12 данного Закона. В последнем содержится указание на то, что подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки в виде упущенной выгоды, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, для целей определения числа голосов на собрании кредиторов не учитываются. Кроме того, неустойка не подпадает под категорию денежных требований, так как все требования, которые считаются денежными, указаны в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, среди них нет оснований, совпадающих с неустойкой. Все это свидетельствует о том, что если договором между кредитором и застройщиком предусмотрена неустойка за неисполнение последним обязательства по передаче нежилого помещения, то она не даст никакого преимущества кредитору в количестве голосов на собрании кредиторов и будет удовлетворена только после погашения требований всех кредиторов всех очередей.

Когда мы рассматривали порядок предъявления требований о передаче жилых помещений, мы упоминали о возможности восстановления пропущенного двухмесячного срока для заявления требований либо его неприменения. Действует ли это в отношении кредиторов с требованиями о передаче нежилого помещения либо денежных средств, вложенных в строительство нежилого объекта? Как следует из позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, данная категория кредиторов не является участниками строительства, а следовательно, механизм дополнительной защиты прав граждан, претендующих на получение жилых помещений, в виде восстановления пропущенного срока предъявления требований к ним неприменим. Это означает, что при пропуске двухмесячного срока, установленного для заявления требований кредиторов в процедуре конкурсного производства, требование такого кредитора попадет «за реестр» и будет удовлетворено за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов[35].

Таким образом, лица, имеющие требования к застройщику в отношении нежилого недвижимого имущества, положениями о банкротстве застройщика специальным образом не защищены. Их требования рассматриваются в общем порядке с некоторыми особенностями, о которых было сказано выше.

Глава 6 Способы защиты и восстановления прав граждан – участников строительства

В гл. 4 книги было детально рассмотрено, каким образом и в каком виде участники строительства могут предъявить требования к застройщику. Однако наша конечная цель – не включение в реестр кредиторов, а удовлетворение требований в виде получения денег либо жилого помещения. При этом требования о передаче жилых помещений могут быть погашены несколькими способами. Вот на этом мы подробно остановимся далее.

6.1. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства