Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Еще раз напомним о двухмесячном сроке открытия реестра требований кредиторов. Заявить денежные требования важно в эти временные рамки, иначе они будут включены «за реестр» и удовлетворены только после произведения расчетов со всеми реестровыми кредиторами.

Итак, чтобы предъявить денежные требования к застройщику, Вам необходимо:

1) определить начало течения срока для предъявления требований и помнить о двухмесячном сроке открытия реестра;

2) расторгнуть договор с застройщиком при наличии оснований признать его недействительным либо заявить об одностороннем отказе от исполнения договора;

3) представить заявление и все необходимые документы в арбитражный суд, предварительно направив копии лицам, указанным в ст. 71, 100 Закона о банкротстве;

4) проследить за действиями арбитражного управляющего по проведению оценки для установления Ваших убытков в виде реального ущерба.

Иногда складываются такие ситуации, когда удовлетворить требования участников строительства о передаче жилых помещений не представляется возможным. В таком случае требования о передаче жилых помещений изменяются, переходят в денежные требования и соответственно включаются в реестр требований кредиторов в порядке, установленном для включения денежных требований. Но об этом речь пойдет в следующей главе книги.

4.4. Включение в реестр требований кредиторов требований участников строительства в случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений

В соответствии с положениями Закона о банкротстве требования о передаче жилого помещения могут быть удовлетворены двумя способами: путем передачи объекта незавершенного строительства или путем передачи жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено. Очевидно, что способ зависит от состояния, в котором на момент банкротства застройщика находится дом. Учитывая это, участники строительства на собрании решают вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении их требований, т. е. это не «автоматическая» процедура. Арбитражный управляющий должен сообщить участникам строительства (не ранее чем через два и не позднее чем через шесть месяцев после его назначения) о необходимости принятия решения по данному вопросу. В течение двух месяцев со дня уведомления участники строительства имеют право обратиться в суд с соответствующим ходатайством[30].

Не договорившись, участники строительства утрачивают возможность погашения требований о передаче жилых помещений каким-либо способом. Тогда конкурсный управляющий уведомляет их о начале течения месячного срока для предъявления денежного требования при условии одновременного отказа участников строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Таким образом, если требования о передаче жилого помещения не могут быть погашены, то Вам необходимо:

1) дождаться уведомления конкурсного кредитора;

2) подать заявление в суд с предъявлением денежных требований в течение одного месяца с даты получения уведомления. В противном случае Вы будете нести риск непредъявления таких требований в виде неполучения денег в процессе расчетов с конкурсными кредиторами.

4.5. Возможность перехода участников строительства из одного реестра в другой

Некоторые дополнительные права дольщиков, предоставленные Законом о банкротстве, вытекают из приоритета участников строительства перед остальными кредиторами. В появлении еще одного права у дольщиков определяющую роль сыграли вариативность требований участников строительства и признание судами их приоритетного положения. Дело в том, что дольщикам судами фактически предоставлена возможность перехода из реестра денежных требований в реестр требований о передаче жилых помещений и наоборот, т. е. возможность внесения изменений в реестр. Причем эта возможность, как следует из судебной практики, в основном зависит от желания самого гражданина.

Однако предупредим, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав[31].