Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Вам уже известно, что при банкротстве застройщика можно предъявить к застройщику требования как денежные, так и неденежные, т. е. требования о передаче жилого помещения[18]. Здесь следует сказать о том, что объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования к застройщику Вы предъявили.

Важным условием, неисполнение которого на раннем этапе может перечеркнуть всю дальнейшую работу по восстановлению нарушенных прав, является срок заявления требований. По общему правилу заявить свои требования можно:

1) в случае введения в отношении должника процедуры наблюдения – в течение 30 дней с даты публикации сообщения. В гл. 3 книги было указано, что информация о введении наблюдения публикуется в официальном печатном издании, которым на сегодняшний день является газета «Коммерсантъ». Обращаем внимание, что срок подачи заявления на данной стадии ограничен 30 днями. Отсчет начинается с даты публикации сообщения о введении наблюдения либо для участников строительства со дня публикации сообщения о применении в отношении должника правил о банкротстве застройщика;

2) в случае признания должника-застройщика банкротом и введения конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения. Требования по денежным платежам могут быть предъявлены только с момента публикации сообщения о введении конкурсного производства. С этого времени открывается реестр требований кредиторов. Однако срок его действия ограничен двумя месяцами[19]. Следовательно, его пропуск, в случае признания обоснованными требований, влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения. Судебная практика указывает, что для участников строительства также допускается заявление требований в течение одного месяца с момента получения уведомления от конкурсного управляющего в случае пропуска срока, установленного для обращения в арбитражный суд (об этом подробнее см. п. 4.4 настоящей главы).

Выделяя дольщиков в приоритетную категорию кредиторов, законодатель предоставил дополнительную возможность гражданам отстоять свои права в случае пропуска срока. Дело в том, что в законе содержится указание на обязанность временного управляющего, конкурсного управляющего в течение пяти дней с даты их утверждения уведомить всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства[20]. Кроме того, они должны сообщить о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности расторжения договора с застройщиком.

Что из этого следует? Фактически участники строительства могут не следить за публикациями в официальных изданиях и вынесением судом определений о введении наблюдения или конкурсного производства, а просто уповать на добросовестность назначенного арбитражного управляющего. Причем неполучение такого уведомления будет веским основанием в пользу дольщика при рассмотрении в суде вопроса о пропуске двухмесячного срока. Судебная практика показывает, что суды идут навстречу участникам строительства, включая их требования в реестр требований кредиторов даже после истечения двухмесячного срока, если гражданин не получал уведомления от временного (конкурсного) управляющего[21].

Однако мы не рекомендуем возлагать надежды на третьих лиц и поступать таким образом. В целях исключения затягивания дела на ранней стадии лучше самостоятельно отслеживать состояние застройщика, движение банкротного дела, быть в курсе текущей стадии банкротства. А какие необходимо предпринять действия, Вы уже знаете.

Мы привели общие положения о порядке заявления требований, а теперь рассмотрим каждое из них в отдельности.

4.2. Требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений

Требованию о передаче жилого помещения закон дает следующее определение: это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию[22].

Итак, Вы можете заявить требование о передаче жилого помещения, если:

1) у Вас заключен договор с застройщиком, по которому застройщик обязуется передать Вам в собственность жилое помещение;

2) это жилое помещение находится в многоквартирном доме;

3) Вами произведена полная либо частичная оплата по договору;

4) в момент, когда Вы производили оплату по договору, дом не был введен в эксплуатацию.