Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Суды также обращают внимание на то, на какой стадии строительства находится многоквартирный дом. Если строительные работы не начинались, разрешение на строительство объекта недвижимости не выдавалось, суды отказывают во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку такое требование может быть заявлено только в отношении реально существующего объекта недвижимости[23]. В связи с этим необходимо выделить пятое условие:

5) строительство многоквартирного дома начато.

Требование о передаче жилого помещения подается по правилам

ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Их анализ был проведен в предыдущих главах книги, сейчас укажем лишь на некоторые особенности.

Как Вы помните, арбитражный суд проводит оценку заявляемых требований на предмет обоснованности. Требование о передаче жилого помещения может быть заявлено только при условии участия гражданина в финансировании строительства многоквартирного дома. Следовательно, чтобы доказать обоснованность своих требований, Вам необходимо представить в суд доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

После рассмотрения Вашего заявления суд вынесет определение о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений (является частью реестра требований кредиторов) либо об отказе в таком включении. Независимо от результата такое определение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле[24].

Полагаем, не будет лишним еще раз напомнить о крайней важности срока предъявления требований. Риск попадания «за реестр», последующие затяжные судебные разбирательства, трата средств и здоровья на отстаивание своей правоты – всего этого можно избежать, если учесть все данные нами советы и следить за развитием процедуры банкротства.

Говоря о приоритетном положении участников строительства в рамках дела о банкротстве, мы упоминали о возможности установления убытков. Такая возможность есть у участников строительства, как заявивших денежные требования, так и тех, кто заявил требования о передаче жилых помещений.

Уверены, Вам будет интересно узнать, почему в законодательстве появилась такая возможность, а может быть, Вы сами попали в подобную ситуацию и не знаете, как из нее выбраться.

До 2013 г. размер убытков при определении стоимости жилого помещения не учитывался вовсе. Дела о банкротстве порой затягиваются на десятилетия, а цены на рынке недвижимости растут с каждым днем. Представьте, что, заключив договор с застройщиком в 90-х гг. прошлого века, участник строительства внес свои денежные средства в размере 6 тыс. руб. – реальная стоимость однокомнатной квартиры в 1991 г. по материалам одного банкротного дела[25]. Застройщик обанкротился, квартира соответственно получена не была. Определение стоимости жилого помещения, произведенное сегодня, естественно, выдает цифру в миллионах. По закону суд должен определить не стоимость жилого помещения, а сумму, уплаченную участником строительства, и внести эти сведения в реестр требований о передаче жилых помещений. До 2013 г. эта сумма равнялась бы 6 тыс. руб. и на собрании кредиторов данный гражданин обладал бы мизерным количеством голосов по сравнению с теми, кто заключил договор с застройщиком позднее. Налицо вопиющая несправедливость. В связи с этим в законодательстве и появилось положение, согласно которому на сегодняшний день при участии в собрании кредиторов для дольщиков учитывается не только реальная сумма, уплаченная застройщику, но и убытки в виде реального ущерба. Они высчитываются по следующей формуле:

Следует обратить внимание на то, что размер убытков должен быть установлен арбитражным управляющим, т. е. привлечение оценщика для определения рыночной стоимости жилого помещения должен инициировать арбитражный управляющий. Суды, к сожалению, не принимают в качестве доказательства отчеты оценщика, который был привлечен самим участником строительства[26]. Поскольку убытки выражаются в денежном эквиваленте, то их учет производится путем включения размера убытков в реестр денежных требований.

При заявлении требований о передаче жилого помещения расторгать договор с застройщиком не требуется. Однако что если такое расторжение произошло ранее? Не расценит ли суд этот факт как отсутствие у участника строительства оснований для заявления требования о передаче жилого помещения?