Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

Кроме того, при таком переходе скорее всего реестр, в который заявитель хочет перевести свои требования, уже будет закрыт. А это означает, что даже при удовлетворении его желания осуществить переход его требования попадут «за реестр», что крайне нежелательно, если он все же хочет добиться восстановления нарушенных прав.

Безусловно, существует позитивная практика: заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к обманутым дольщикам, выносятся они не часто[32].

Резюмируем вышеизложенное: изменение одного вида требования на другой для участников строительства возможно, хотя и не гарантировано законом. Перевод денежных требований в реестр требований о передаче жилых помещений осуществляется на основании заявления об исключении требований из реестра денежных требований и одновременном включении в реестр требований о передаче жилых помещений, а обратный – на основании заявления об исключении требований из реестра требований о передаче жилых помещений и одновременном включении в реестр денежных требований.

Глава 5 Рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика

Ранее все наши рекомендации относились исключительно к участникам строительства, т. е. к лицам, имеющим к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Как же быть в случае, если Вы вложили денежные средства в строительство нежилого помещения – офиса, машиноместа и т. п.? Ведь в этом случае Вы не являетесь участником строительства и не относитесь к приоритетной категории кредиторов. Разъяснению этого вопроса посвящена настоящая глава.

Положения § 7 гл. IX Закона о банкротстве изначально направлены на урегулирование отношений участников строительства с застройщиком, на обозначение их приоритетного положения и установление максимально полной защиты их прав. Однако для лиц, в том числе физических, финансировавших строительство нежилого помещения и не являющихся участниками строительства по определению, в ст. 201.8 Закона о банкротстве содержатся некоторые правовые нормы, регулирующие их отношения с застройщиком.

Сразу следует сказать, что такие лица находятся в очень невыгодном положении по той причине, что в законе прописаны лишь порядок предъявления ими своих требований и порядок их рассмотрения судом. Что касается их включения в реестр, то особого приоритетного статуса наравне с участниками строительства у них нет. В связи с этим их участие в деле о банкротстве застройщика фактически регулируется общими нормами о банкротстве с минимальным учетом специфики данной категории дел. По сути они являются обычными кредиторами, а значит, удовлетворение их требований производится в четвертой очереди, так как в третью попадают только граждане – участники строительства.

Такая категория кредиторов может предъявить к застройщику по общим правилам только денежные требования. Однако в некоторых случаях могут быть заявлены фактически требования о передаче объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 201.8 Закона о банкротстве.

Так, в отношении недвижимого имущества (нежилых помещений) могут быть заявлены следующие требования:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

4) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

5) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Вышеуказанные требования кредитор может предъявить в любой момент, начиная с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, но только в рамках дела о банкротстве. Они должны быть рассмотрены судом в течение трех месяцев со дня поступления.

Заявитель обязан направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.

По результатам рассмотрения таких требований арбитражный суд выносит определение либо об удовлетворении требования, либо об отказе. При этом определение с любым результатом может быть обжаловано.