Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства

На самом деле расторжение договора не может стать основанием для отказа во включении в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой подход основывается на тех принципах, которые заложены в основу норм о банкротстве застройщиков. Включение требований участников строительства в тот или иной реестр требований представляет собой один способ защиты их прав, ведь даже реестр кредиторов один (реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов). А в какой форме эта защита будет воплощена в жизнь, зависит от воли участника строительства, так как он может предъявить как денежные, так и неденежные требования к застройщику[27].

Однако следует иметь в виду, что у судов пока не сложилось единого мнения по данному вопросу, поэтому при возникновении такой ситуации лучше обратиться к специалисту в области банкротства застройщика. Правовые нормы, которые бы содержали прямое указание на то, как следует действовать в данной ситуации, отсутствуют. В связи с этим исход дела зависит от грамотного объяснения своей позиции путем построения логической цепочки из множества норм действующего законодательства, а решение таких задач лучше предоставить профессионалу.

Итак, обобщим вышесказанное в виде алгоритма действий. Если Вы хотите предъявить требование о передаче жилого помещения, то Вам следует:

1) проверить соблюдение пяти условий, указанных в начале данного пункта;

2) определить начало течения срока для предъявления требований и помнить о двухмесячном сроке открытия реестра;

3) представить заявление и все необходимые документы в арбитражный суд и иным лицам (в соответствии со ст. 71, 100 Закона о банкротстве);

4) проследить за действиями арбитражного управляющего по проведению оценки для установления Ваших убытков в виде реального ущерба.

4.3. Требование о включении в реестр денежных требований

Переходим к рассмотрению порядка заявления денежных требований. По закону денежное требование – это требование участника строительства о:

– возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

– возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

– возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

– возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору[28].

Основной вывод, который следует из данных положений: при предъявлении денежных требований договор, заключенный с застройщиком, должен быть либо расторгнут, либо недействителен, либо признан незаключенным, либо должен быть произведен односторонний отказ участника строительства от исполнения договора. Иными словами, он не должен действовать на момент рассмотрения требований. При открытии конкурсного производства участник строительства вправе произвести односторонний отказ от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства[29]. Договор может быть признан недействительным или незаключенным судом в процессе рассмотрения требований.

Такая необходимость вытекает из смысла законодательства о банкротстве. Однако, как показывает практика, суды далеко не всегда обращают внимание на то, расторгнут договор с застройщиком или нет. На сегодняшний день несоблюдение этого условия не влечет за собой отказ в удовлетворении заявленных денежных требований, так как правосудие стремится обеспечить возможность восстановления нарушенного права и возмещения убытков исходя из воли участника строительства.

Требования о включении в реестр денежных требований подаются также в соответствии со ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Существует возможность возвратить не только уплаченные по договору средства, но и понесенные убытки, которые высчитываются по правилам, установленным в п. 2 ст. 201.5 указанного Закона, по формуле, изложенной в п. 4.2 настоящей главы.

Если вдруг Вы заплатили застройщику сумму большую, чем реальная стоимость жилого помещения, определенная на дату заявления требований, то не стоит волноваться. Это никаким образом не повлияет на размер Ваших требований. Вы вправе заявить требования в том размере, в котором были внесены денежные средства. Главное, подтвердить факт оплаты.