Буря на американском рынке

Рост строительства нежилой недвижимости составил с 651,9 млрд. долл. (в том числе 65,2 млрд. долл. на офисы, 89,7 млрд. долл. на торговую недвижимость и 40,6 млрд. долл. на промышленную недвижимость) в 2007 г.282 до 709,8 млрд. долл. (в том числе 68,6 млрд. долл. на офисы, 86,2 млрд. долл. на торговую недвижимость и 53,2 млрд. долл. на промышленную недвижимость)283, то есть на 8,88 % за год. Таким образом, видно, что в денежном выражении выросли объёмы строительства всех основных предпринимательских составляющих нежилой недвижимости. Причём важно отметить, что рост произошёл не только в государственном (который в сфере нежилой недвижимости, в отличие от жилой, занимает весьма значительную часть), но и в частном секторе. Таким образом, если в частном секторе объём построенной нежилой недвижимости составил с 370,0 млрд. долл. в 2007 г.284 до 408,6 млрд. долл. в 2008 г.285 (или 10,43 % за год), то в государственном секторе — с 281,8 млрд. долл. в 2007 г.286 до 301,2 млрд. долл. в 2008 г.287 (или 6,88 % за год). То есть рост нежилой недвижимости был достигнут в первую очередь посредством частного сектора экономики, который обеспечил две трети роста всей нежилой недвижимости США (рост всей недвижимости США — 57,9 млрд. долл., при 38,6 млрд. долл. роста в частном секторе) или 5,92 % из достигнутых 8,88 %288.

Но в 2009 г. падение объёмов строительства коснулось и нежилой сферы недвижимости, причём именно в частном секторе — объём общей (и государственной и частной) построенной нежилой недвижимости в 2009 г. равнялся 654,2 млрд. долл.289 (то есть упал по сравнению с предыдущим годом на 55,6 млрд. долл. и по сути вернулся к уровню 2007 г.): 346,7 млрд. долл. в частном секторе (падение на 61,9 млрд. долл. к предыдущему году) и 307,5 млрд. долл. в государственном секторе (рост на 6,3 млрд. долл. к предыдущему году)290. В качестве основной причины столь резкого падения объёмов строительства в частном секторе стоит указать уже упомянутые 190 млрд. долл. средств, необходимых к уплате по коммерческой ипотеке (при этом речь идёт только о коммерческом сегменте — во всё нежилом секторе цифра необходимая для рефинансирования кредитов ещё выше) именно в 2009 г. Более того, из-за столь резкого падения строительства нежилой недвижимости, темпы падения всего объёма строительства увеличились ещё больше, по сравнению с предыдущим годом — если падение в период с 2007 по 2008 гг. составило 85 млрд. долл. (с 1152 млрд. долл. в 2007 г.291 до 1067 млрд. долл. в 2008 г.292), то в период с 2008 по 2009 гг. падение выросло до 160 млрд. долл. (с 1067 млрд. долл. в 2008 г. до 907 млрд. долл. в 2009 г.293). Тем самым падение увеличилось с 7,37 % в год до 14,99 % в год, то есть более чем в два раза.

В качестве выводов следует сказать следующее. Количество жилых домов, изъятых за неуплату взносов по ипотечным кредитам, в кризис достигло такой величины, что категория залоговой недвижимости стала отдельным сектором рынка недвижимости США (а, например, в Калифорнии масштабы такие, что продажи залоговой недвижимости по объёмам больше, чем всей остальной жилой недвижимости), и, по всей видимости, в ближайшем будущем таковым и останется. С одной стороны, этот факт понижает инвестиционную привлекательность американской недвижимости для иностранного капитала, с другой стороны — осложняет ситуацию с выдачей новых ипотечных кредитов, в виду того, что в рынке имеется большое количество уже действующих ипотечных кредитов (по залоговой недвижимости) по факту находящихся в ведении банков, а не собственников (после изъятия дома за неуплату ипотечных взносов сама ипотека на дом может продолжать действовать, при этом дом может продаваться за символическую сумму в расчёте на то, что будут продолжены необходимые платежи по старой ипотеке новым собственником).

Общее количество продаж жилых домов с 2006 г. по 2010 г. сократилось более чем в 3 раза, а строительство новых жилых домов пошло на рост только в 2009 г., при этом общие объёмы кардинально не изменились, составляя примерно одну треть от уровня 2006 г… При этом в продажах жилой недвижимости практически не произошло изменений ценовых сегментов покупаемой недвижимости, где наиболее популярным сегментом остался ценовой промежуток 150000-199999 долл., на который пришлось падений меньше, чем в среднем по рынку.