Буря на американском рынке

Принципиально важно отметить изменение в области средств, на которые была приобретена недвижимость в кризис, а именно изменения в сфере категорий ипотечных кредитов. Резко изменилось соотношение жилой недвижимости, приобретённой по негарантированной и гарантированной видам ипотеки. Так, если в 2008 г. соотношение негарантированной ипотеки (Conventional Mortage) к гарантированным ипотекам (FHA Mortage и VA Mortage) составляло 3,44:1, то в 2010 г. — 1,63:1. При этом можно наблюдать прямо противоположную тенденцию развития этих видов ипотек — если Conventional Mortage (в эту категорию также входит и субпрайм-кредиты) резко падает в кризис, то FHA Mortage и VA Mortage поступательно растут (и тем более это значимо, что речь идёт о кризисных условиях развития рынка недвижимости).

Падение объёмов строительства нежилого сектора недвижимости произошло в 2009 г. и связано, по всей видимости, с недостатком средств для рефинансирования текущих кредитов, в частности коммерческой ипотеки. А рост за 2008 г. в частном секторе был возможен из-за особенностей коммерческой ипотеки, основные выплаты по которой приходятся на заключительный этап действия самого кредита.

Место рынка недвижимости в государственной политике Правительства США и ФРС

План по спасению рынка недвижимости и ипотечного кредитования был обнародован в феврале 2009 г. и включал три этапа. Во-первых, меры по снижению ставок по ипотечным кредитам, в данном случае, путём протекции государства при рефинансировании ипотечных кредитов граждан, купивших жилье до начала снижения цен на недвижимость (то есть взятые ранее кредиты, обеспеченные залогом под недвижимость, уже не могли быть далее ей же быть полностью обеспечены из-за падения стоимости самой недвижимости; меры Обамы должны были привести к тому, чтобы рефинансировать такие кредиты и снизить ставку по ним до уровня около 5-и % годовых). Во-вторых, прямое выделение денежных средств от правительства США в размере 75 млрд. долл. США в пользу тех заёмщиков, чьё положение по выплате долгов наиболее тяжело для их доходов (в данном случае имеются в виду те заёмщики, чьи ежемесячные платежи составляют порядка 40–50 % от общего уровня доходов; таковых в США на тот момент насчитывалось от 4 до 5 млн. человек; предполагалось, что меры позволять снизить их ежемесячные выплаты до уровня в 31 % от общего уровня доходов в месяц). В-третьих, средства, которые правительство США намерено выделить на покупку ценных бумаг компаний Fannie Mae и Freddie Mac, увеличены в два раза до уровня в 200 млрд. долл. на обе организации294. Впоследствии властями США (об этом заявил министр финансов США Гайтнер в августе 2010 г.) будет принято решение о том, что Fannie Mae и Freddie Mac больше не будут играть ту роль, которую они играли до кризиса, то есть их объёмы на рынке будут снижены295.

Некоторые меры Б.Обамы не были утверждены Сенатом США, как, например, законопроект о разрешении судьям при рассмотрении дел ипотечных заёмщиков-владельцев одного жилья (подобные возможности у судей к тому моменту были уже в отношении судебных дел, где рассматривались ситуации с заёмщиками, ипотека которых распространялась на второе или третье жильё.)296 снижать ставку процента по кредиту и увеличивать срок погашения самого кредита297.

Таким образом, мы видим, что меры, принятые Администрацией Б.Обамы хоть и направлены в некотором отношении на снижение уровня неуплаты долгов по ипотечным кредитам (а правильнее говорить, что корень ипотечного кризиса в неплатежах по кредитам, и ещё глубже в безработице, из-за которой данные неплатежи и образовались), но принципиальную задачу снижения уровня безработицы они не решают — даже если теоретически представить снижение ставки по ипотечным кредитам (хотя и это выглядит не совсем осуществимо) до минимального значения, то это всё равно ничего не решает для тех, кому не по силам вообще что-то платить (помимо процентов по кредиту существует сам кредит, выраженные в ежемесячных платежах по нему). В результате, образованная громадная масса залогового жилья, не пользующего спросом, формирует очень неперспективные сегмент рынка (причём, учитывая, масштабы, уже отдельный сегмент рынка, а не придаток к нему, как было до кризиса 2007 г.), решение которое кроется в необходимом снижении уровня безработицы, чего в настоящее время не достигается. А состояние безработицы в текущий кризис оставляет желать лучшего, так как даже учитывая, что тенденция её пошла на спад (пик в 10,1 % в октябре 2009 г.), достигнув уровня в 8,8 % к марту 2011 г., данных достижений в 2,3 % за почти полтора года явно не хватает (не говоря про то, что и уровень в 8,8 % чрезмерно высокий для американской экономики), тем более что докризисный уровень января 2007 г. составлял 4,6 %298.