Экологические основы землепользования в сверхкрупном городе

В традициях российского землеустройства под земельным участком в общем случае было подразумевать часть поверхности земной коры, имеющую фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус (Гладкий В.И., Спиридонов В.А., 1992). Новое толкование приведено в Земельном кодексе РФ (2001), согласно которому земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это определение, по нашему мнению, не полно описывает границы вертикального простирания участка.

Для условий городского землепользования предложено определение (Крюков Ю.А. и др., 1994):

Земельный участок – часть земель города, имеющая строго определенные границы, правовой статус и целевое назначение, и которая должна использоваться в интересах города.

Земельный участок в городской среде – понятие трехмерное, объемное, включающее наземные, надземные и подземные территории. Надземное и подземное пространство земельного участка в городе простирается, если иное не оговорено, над участком на высоту застройки и под участком на глубину прокладки коммуникаций. Имеются предложения о выделении в проекции одной и той же ограниченной части земной поверхности нескольких земельных участков на разных уровнях: наземного, надземных, подземных (Крюков Ю.А. и др., 1994). Соответственно, может быть и несколько различных землепользователей. Например, мосты, эстакады – надземные территории; подземные гаражи, склады, хранилища и т. п. – подземные территории.

Границы участка определяются координатами характерных точек (углов поворота линий по границе участка) и могут быть закреплены в натуре на земной поверхности межевыми знаками. Внешняя граница участка отделяет его территорию от смежных земельных участков или от городской территории, не выделенной в качестве самостоятельных участков. Она не должна иметь разрывов. Внутренняя граница участка возникает в случае, когда на нём имеются сторонние пользователи.

Также могут быть зафиксированы границы надземных и подземных территорий. Из определенности границ вытекает фиксированность местоположения участка. Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями. Величина площади также является прямым следствием зафиксированных в пространстве границ.

Физическая площадь земельного участка – это площадь земной поверхности в границах участка с учётом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т. д.), обмеряемая в натуре и вычисляемая при помощи математической модели местности.

Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворотов границы. Геодезическая площадь участка – это площадь проекции границы участка на плоскость проекции, в которой установлена геодезическая система координат. Кадастр недвижимости (ранее – земельный кадастр) ведется и мониторинг земель осуществляется в местной геодезической системе координат, так как в этой системе минимальны поправки за переход на плоскость в длины измеренных линий.

С течением времени возможны различные изменения правового состояния участка, обязательно фиксируемые в процессе его мониторинга. Первое из них – изменение вида разрешённого использования, осуществляемое в установленном земельным законодательством порядке в соответствии с градостроительным зонированием. Это изменение обязательно подтверждается записью во вновь выпускаемом или внесением дополнения к имеющемуся правоудостоверяющему документу и должно быть отражено в документах кадастра недвижимости.

Так же фиксируются и происходящие в результате операции по переуступке прав на земельный участок изменения субъекта земельных отношений – пользователя или владельца участка. Приобретение (установление) прав на земельный участок обычно, если иное не оговорено, влечет за собой одновременное приобретение землепользователем прав на надземное и подземное пространство. Ограничения по высоте и глубине определяются в каждом конкретном случае по обстоятельствам.

Изменение площадных характеристик участка вследствие изменения его границ также должно получить юридически значимое подтверждение, будучи важной составной частью мониторинга земель. Изменение границ участка без существенного изменения площади называется перераспределением (мутацией); деление одного участка на два или более – это его раздел; слияние двух или более участков в один – объединение.