Экологические основы землепользования в сверхкрупном городе

В многочисленных правовых актах закреплены нормы, которые ограничивают собственников, владельцев, пользователей и арендаторов в правах на землю, её использование и оборот. Всего насчитывается порядка 70 видов ограничений, из которых примерно 20 видов сервитутов, 10 видов обременений и 40 видов ограничений. Далее все их будем называть просто ограничениями, а основное внимание уделим собственно ограничениям как наиболее важным и многочисленным. Реализуются ограничительные нормы на землепользование и соответственно подтверждаются документально и отражаются в кадастре недвижимости через процедуры юридического и физического образования зон с особыми условиями использования территории (охранных, защитных и др.) и земельных участков, а в отношении уже образованных объектов по решению уполномоченных, административных и судебных органов. Учитывая сложность и существующие проблемы нормативно-правовой базы (её негармонизированность, пробелы и нестыковки) и недостаточные урегулированность и согласованность процедур образования зон с особыми условиями использования территории (Бочаров М.В., 2009; Козлова О.Ю., 2008; Козлова О.Ю., Лебедев П.П., 2011), а также необязательность и затратность их установления и заявительный порядок образования земельных участков, реализованных в полной мере действующих ограничений (де-юре) гораздо меньше тех, которые должны действовать по факту существования правовых норм и подпадающих под них объектов и свойств земель (де-факто). Большая часть фактически действующих ограничений таким образом не находит отражения в кадастре недвижимости, а значит, не выполняется их прямое и главное назначение – обеспечение сохранности земель, рациональное землепользование, защищённость правообладателей и интересов общества, хотя они не менее важны для государства и общества, а в некоторых случаях, в частности, в принятии решений и мероприятиях на перспективу, более важны, чем реальные.

В результате такой практики в кадастре не только отсутствует информация о значительной части ограничений, которые прописаны в нормативно-правовых актах и должны соблюдаться, но даже та фрагментарная информация об учтённых ограничениях, которая в нём содержится, «раздроблена на мелкие кусочки», поскольку организована по отдельным образованным земельным участкам и очень редко – по зонам (Бочаров М.В., 2009; Козлова О.Ю., 2008). Более того, часть имеющейся информации об ограничениях представлена не в аналоговой графической форме, а в текстовой. С большими и многочисленными пропусками, «раздробленная» и зачастую неадекватно представленная кадастровая информация не позволяет сформировать полную, объективную и адекватную картину об учтённых ограничениях на административной территории, а тем более о всех действующих на ней ограничениях. Очевидно, что без этой возможности нельзя даже представить эту без преувеличения огромную «махину» – сферу всех действующих на территории ограничений, не говоря уже о том, чтобы изучить, как она организована и функционирует на территории, какова её роль в организации и управлении развитием территории и как повысить её эффективность. С этими информационными и научными проблемами кадастру в сегодняшнем его виде устройства не в состоянии.

В этой связи в статье ставится вопрос о необходимости специальной информационной системы административной территории (городского округа, города, субъекта федерации), которая будет заниматься сбором, систематизацией, хранением и анализом данных о сфере ограничений и предоставлением информации пользователям – государственным и муниципальным службам, научным и проектным организациям, другим заинтересованным юридическим и физическим лицам. Узловым звеном системы должна быть база данных об ограничениях территории[10], состоящая из пространственной части – слоевой базы геоданных о пространственном положении ограничений и связанной с ней атрибутивной части – табличной (реляционной) базы данных об их свойствах. Создание, а в дальнейшем функционирование и ведение БДОТ, предполагают инвентаризацию и мониторинг ограничений с использованием большого количества информационных источников, которые можно объединить в 6 групп:

♦ нормативно-правовые акты;

♦ технические документы о порядке и нормах установления зон;

♦ планово-картографические материалы;

♦ планы, схемы, проекты использования и охраны земель, других ресурсов и защиты населения, строительства;

♦ организации и развития территории и др.;

♦ кадастровые документы и базы данных, решения уполномоченных, административных и судебных органов.

Другими важными звеньями системы должны быть подсистемы анализа и картографирования, необходимые для подготовки требуемой информации пользователям и представления её в картографической форме. Проектирование информационной системы связано с решением следующих научных задач:

♦ анализом и концептуальным представлением предметной области БДОТ;

♦ изучением потенциальных пользователей системы;

♦ анализом источников данных;

♦ подготовкой классификаторов предметной области;