Экономика в одном уроке (ЛП)

Глава ХVIII. К чему приводит контроль над арендой

Ещё одна форма вмешательства в цены — ограничение стоимости аренды домов и квартир. Большинство последствий такого контроля не отличаются от других последствий ценового регулирования, но некоторые из них требуют отдельного рассмотрения.

Ограничение стоимости аренды иногда вводится как часть общего регулирования цен, но чаще — отдельным законом. Последнее часто происходит в военное время. Армейский гарнизон расквартировывается в небольшом городке. Ставки за аренду комнат возрастают, владельцы квартир и домов также повышают арендную плату — её и стараются ограничить. Или, например, дома в отдельных городах могут быть разрушены бомбами, а потребность в вооружении и других военных поставках отвлекает материалы и труд от строительной индустрии.

Контроль над арендой обычно вводится на основании довода о том, что предложение жилья не является «эластичным», и что нехватку жилья не удастся сразу же компенсировать. Поэтому утверждается, что правительство, временно ограничивая рост арендных ставок и защищая жильцов от высоких цен, не наносит ущерба владельцам сдаваемых домов и квартир.

Эта аргументация является ложной даже в своём допущении о том, что контроль над арендой вообще будет действовать. Но даже если это и так, от него нет никакой пользы. Если позволить владельцам домов и квартир повышать арендные ставки, чтобы отражать денежную инфляцию и реальные условия предложения и спроса, жильцы и сами начнут занимать меньшую площадь. Это позволит другим людям воспользоваться жильём, предложение которого ограничено. В том же самом объёме жилья и примерно по таким же ценам найдут себе кров столько же людей. Они будут жить в стеснённых условиях, но так будет продолжаться только до тех пор, пока нехватка жилья не уменьшится.

Эффект от контроля над арендой становится тем хуже, чем дольше сдерживаются цены. Если с ростом стоимости строительства уровень арендной ставки не повышается, то строительство новых домов не приносит прибыли. Если, как часто бывает, правительство понимает это и освобождает новое жильё от арендного контроля, стимула к строительству всё равно не хватает. В зависимости от того, как обесцениваются деньги с того момента, когда были заморожены арендные ставки, новое жильё может стоить в десять или двадцать раз больше, чем такая же площадь в старом (как было во Франции после второй мировой войны). В итоге, жители старых домов не имеют возможности переехать в новые, как бы сильно ни увеличивались их семьи и ни ухудшалось их жильё.

Из-за низкой арендной платы в старых домах, люди, проживающие там, поощряются к расточительному использованию жилья, вне зависимости от того, стала их семья меньше или нет. Они не желают переезжать в меньше квартиры, что увеличивает давление спроса на сравнительно небольшое число недавно построенных зданий. В итоге, арендная ставка в новых домах повышается до более высокого уровня, чем она достигла бы при всецело свободном рынке, когда стоимость аренды в новых и старых домах была бы примерно одинаковой.

Будет ли это стимулировать строительство нового жилья? Нет, так как новые дома строят те, кто уже владеет домами. Строители и владельцы жилых домов будут получать ограниченную прибыль или даже нести убытки от своих старых квартир, и для финансирования нового строительства у них либо вообще не будет капитала, либо он будет ограничен. Те же, кто получает прибыль из других источников, начнут опасаться того, что правительство может в любой момент найти предлог, чтобы ввести контроль над арендой в новых зданиях. И оно часто именно так и поступает!

Ситуация с жильём будет ухудшаться и по другим причинам. До тех пор, пока не будет разрешено повышение арендной ставки в соответствии с текущим уровнем инфляции, владельцы сдаваемых домов и квартир не будут осуществлять их перепланировку или какие-то другие работы по их улучшению. Там, где арендный контроль является особо нереалистичным или угнетающим, владельцы домов и квартир не производят даже текущий ремонт. У них нет не только экономического стимула к этому, но может даже не быть на это средств. Так что ремонтом начинает заниматься государство.

Следующий распространённый шаг законодателей, действующих под политическим давлением или воздействием запутанных экономических идей, — отмена контроля над арендой «роскошных» апартаментов при его сохранении в отношении жилья низкого и среднего качества. Аргументация в пользу такого подхода заключается в том, что богатые жители могут себе позволить платить более высокую арендную плату, а бедные — нет.