Ежегодный альманах Владимирского регионального адвокатского бюро Залевский и партнеры. 2017

Исходя из буквального толкования п. 19 ч. 2 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ50, представляется очевидным, что осуществление предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков возможно только в отношении объектов, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности. Вместе с тем, закон не устанавливает ограничений относительно вида частной собственности. Иными словами, объекты недвижимости, предоставляемые в аренду, необязательно должны находиться у индивидуального предпринимателя в индивидуальной собственности, возможно также и осуществление предпринимательской деятельности в отношении объектов недвижимости, находящихся в долевой или общей совместной собственности.

Согласно взаимосвязанным положениям п. 1 и п. 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ51 режим общей долевой собственности предусматривает, что имущество находится в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них в праве собственности на это имущество. Пунктом 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ установлено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Таким образом, каждый из участников долевой собственности владеет не всем помещением, а только его частью, пропорциональной размеру доли в праве общей собственности на помещение. Следовательно, учитывая положения подп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, предприниматель, являющийся участником долевой собственности, может применять патентную систему налогообложения только в отношении сдачи в аренду части помещения, пропорциональной размеру его доли в праве собственности на помещение52.

Однако в этом случае необходимо учитывать разъяснения, данные в письме Министерством финансов России от 26.02.2016 N 03-11-12/10876, а именно следующее: согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.

Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество53.

Ввиду отсутствия специальных требований согласие на сдачу в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, может быть дано в простой письменной форме.

Ситуация с осуществлением деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности представляется аналогичной. При этом имеется ряд нюансов, на которые следует обратить особое внимание.

В общей совместной собственности в отличие от долевой собственности доли собственников не определены, а соответственно размер площади передаваемых в аренду помещений может быть ограничен только размером площади объекта недвижимого имущества либо указанием в согласие на конкретный размер площади возможной для предоставления в аренду.

Согласно п. 1 статьи 253 Гражданского кодекса РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Пунктами 2 и 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников

Исходя из смысла указанных выше законоположений, представляется очевидным, что для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности также необходимо оформленное согласие других собственников.