Ежегодный альманах Владимирского регионального адвокатского бюро Залевский и партнеры. 2017

Однако это не означает, что в случае появления в период действия патента новых объектов недвижимого имущества, в отношении которых заключаются договоры аренды, индивидуальный предприниматель не вправе в отношении этих объектов применять патентную систему налогообложения.

Патентная система налогообложения в отношении новых объектов аренды применяется при соблюдении общих требований, установленных положениями главы 26.5 Налогового кодекса РФ. При этом существующий у индивидуального предпринимателя патент не изменяется, его стоимость не пересчитывается.

Для осуществления предпринимательской деятельности по сдаче в аренду новых объектов недвижимости с применением патентной системы налогообложения индивидуальный предприниматель вправе приобрести еще один патент.

Возможна и обратная ситуация – в период действия патента количество объектов недвижимости, в отношении которых заключаются договоры аренды, будет уменьшено. Расторжение договора аренды или истечение срока его действия в период действия патента для исчисления налоговой базы не будут иметь значения, иными словами, при уменьшении объектов аренды перерасчет стоимости патента не предусмотрен63.

Соответственно фактически уплата налога будет производиться даже при отсутствии у предпринимателя какого-либо дохода в налоговый период.

4. Учет коммунальных платежей при исчислении полученного индивидуальным предпринимателем дохода в рамках патентной системы налогообложения

Важным условием любого договора аренды жилого или нежилого помещения является условие об оплате/возмещении арендатором стоимости коммунальных услуг.

При применении патентной системы налогообложения способ организации расчетов за коммунальные услуги между арендатором и арендодателем будет напрямую влиять на определение величины полученного индивидуальным предпринимателем годового дохода, а, следовательно, и на право применения патентной системы налогообложения.

Условие об обеспечении арендатора коммунальными услугами на практике оформляется одним из следующих способов:

– арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (переменная часть арендной платы);

– арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;

– арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг.

Как правило, на практике первый способ является самым простым, вызывающим наименьшее количество вопросов у налоговых органов, а вследствие чего и самым распространенным. Условие о компенсации арендодателю стоимости коммунальных услуг в составе арендной платы, т.е. разделение арендной платы на фиксированную и переменную часть в настоящее время закреплено в подавляющем большинстве договоров аренды. Причем это касается как аренды нежилого, так и аренды жилого фонда.

Однако при применении индивидуальным предпринимателем патентной системы налогообложения необходимо учитывать, что в данном случае доходом от реализации услуг по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений будет являться не только фиксированная часть арендной платы, но и переменная ее часть, т.е. стоимость коммунальных платежей.

Так, в письме Минфина России от 14.05.2013 № 03-11-12/16633, со ссылкой на п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, было разъяснено, что по соглашению сторон арендная плата может включать в себя, в частности, возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг. Исходя из чего был сделан вывод о том, что, если возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг предусмотрено договором аренды, доход индивидуального предпринимателя – арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения указанных услуг (в рамках договора аренды), следует признавать частью дохода, полученного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности по передаче в аренду нежилого помещения, в отношении которой предпринимателем применяется патентная система налогообложения64.

В связи с этим, необходимо учитывать, что в соответствии с пп. 1 п. 6 статьи 346.45 Налогового кодекса РФ налогоплательщик считается утратившим право на применение патентной системы налогообложения и перешедшим на общий режим налогообложения (на упрощенную систему налогообложения, на систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (в случае применения налогоплательщиком соответствующего режима налогообложения) с начала налогового периода, на который ему был выдан патент, если с начала календарного года доходы налогоплательщика от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 настоящего Кодекса, по всем видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения, превысили 60 млн. рублей.