Ежегодный альманах Владимирского регионального адвокатского бюро Залевский и партнеры. 2017

В настоящее время наиболее распространенной является ситуация, при которой один из супругов, являющийся индивидуальным предпринимателем, сдает в аренду недвижимое имущество, приобретенное супругами в период нахождения в браке. При этом индивидуальный предприниматель может не быть титульным владельцем объекта недвижимости, предоставляемого в аренду. Иными словами, закон не устанавливает ограничений по передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, но зарегистрированного на имя супруга/супруги, не являющегося индивидуальным предпринимателем.

Вместе с тем необходимо учитывать положения статьи 35 Семейного кодекса РФ54.

Так, в соответствии с п. 1 статьи 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Согласно с п. 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Исходя из смысла указанных норм, супруг, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющий деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, применяющих патентную систему налогообложения, вправе предоставлять в аренду недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, при наличии нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги. Соответственно отличительной чертой предоставления в аренду недвижимого имущества, принадлежащего индивидуальному предпринимателю на праве общей совместной собственности и на праве общей долевой собственности, будет форма согласия участников собственности на заключение договора аренды.

Изложенные выводы основаны не только на нормах материального права, но и на разъяснениях, данных Министерством финансов РФ в своих письмах от 21.06.2013 N 03-11-12/2402155 и от 15.03.2013 N 03-11-12/3056.

2. Возможность совмещения патентной системы налогообложения с иными налоговыми режимами по одному виду предпринимательской деятельности

Положениями главы 26.5 Налогового кодекса РФ, в частности абз. 2 статьи 346.43, предусмотрена возможность совмещения патентной системы налогообложения с иными налоговыми режимами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Однако законом прямо не определено, возможно ли такое совмещение исключительно по разным видам предпринимательской деятельности или же по одному виду предпринимательской деятельности индивидуальный предприниматель вправе также совмещать разные налоговые режимы.

Исходя из анализа норм, регулирующих патентную систему налогообложения, на первый взгляд, представляется очевидным, что патентная система налогообложения применяется в отношении отдельного вида предпринимательской деятельности или видов предпринимательской деятельности, в зависимости от количества приобретенных предпринимателем патентов на каждый вид деятельности.

Но, на наш взгляд, данное правило следует считать общим, т.е. применимым к большинству видов предпринимательской деятельности, в отношении которых возможно применение патентной системы налогообложения. По определенным видам деятельности, в т.ч. это касается сдачи в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, совмещение различных налоговых режимов возможно не только по разным видам предпринимательской деятельности, но и по отдельно взятым объектам недвижимости или обособленным объектам.

Такой вывод обосновывается тем, что переход на патентную систему налогообложения по рассматриваемому виду предпринимательской деятельности осуществляется путем подачи заявления по форме, утвержденной приказом ФНС России от 14 декабря 2012 года № ММВ-7-3/957@, в котором указывается не только вид предпринимательской деятельности, но и объекты, передаваемые в аренду с указанием их площади.

Таким образом, если индивидуальный предприниматель получил патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, то такой патент будет действовать только в отношении передаваемых им в аренду объектов, указанных в патенте. В отношении деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимого имущества, не указанных в патенте, возможно применение иных режимов налогообложения.

Изложенная позиции соответствует разъяснениям Министерства финансов РФ, данным в письме от 5 апреля 2013 г. N 03-11-10/1125457.