Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь

Когда я купил свой первый дом в Чикаго, я вложил 5 процентов и получил небольшой грант на покупку первого дома. Если бы я дождался накопления 20 процентов первоначального взноса, это заняло бы у меня еще как минимум год, и я бы не только упустил именно ту недвижимость, которую хотел, но и цена бы выросла примерно на 20 процентов. Хотя такое быстрое повышение стоимости может быть редкостью, часто имеет смысл внести небольшой первоначальный взнос, быстро инвестировать в рынок и использовать любые дополнительные денежные средства, которые вы могли бы вложить в свой первоначальный взнос, чтобы инвестировать во что-то, приносящее более высокую доходность, чем ваша процентная ставка по ипотеке (например, на фондовом рынке).

За последние пять лет стоимость моей собственности выросла на 250 000 долларов, поэтому, если бы я подождал, пока не соберу 20-процентный первоначальный взнос, я бы упустил сотни тысяч долларов потенциальной прибыли. Знал ли я, что моя собственность будет так цениться? Конечно, нет. Во многих отношениях мне повезло, но я знал, что рынок в Чикаго упал, и я смогу провести хорошую сделку. Я купил недвижимость в середине зимы, когда цены в Чикаго, как правило, ниже (кто захочет искать дом в Чикаго зимой?), и получил уникальную недвижимость (лофт в старом здании типографии, который считается национальной исторической достопримечательностью). У него приятная атмосфера.

Если вы получите хорошую процентную ставку по ипотеке с выгодными условиями, будет довольно легко использовать деньги банка для покупки и сохранения недвижимости. Например, у меня есть фиксированная ипотека в размере 2,625 процента на пятнадцать лет, что очень мало. Я смог получить гораздо более высокую доходность, вложив в фондовый рынок деньги, которые мог бы использовать для выплаты своей ипотеки. Поскольку в прошлом году фондовый рынок был на подъеме, эти деньги принесли доход в размере 23 процентов. И раз моя ставка по ипотеке настолько низкая, я собираюсь сохранить дополнительные деньги вложенными вместо того, чтобы досрочно погашать ипотечный кредит. Однако, если бы я все же решил выйти на пенсию и жить исключительно на свой инвестиционный доход, то, скорее всего, полностью выплатил бы ипотеку.

Опять же, все сводится к принятию правильного математического решения. Одна из причин, по которой это стало возможным, заключается в том, что ставки по ипотечным кредитам были на исторических минимумах, а акции за последние восемь лет существенно подорожали. Еще в 1980-х годах, когда ставки по ипотечным кредитам составляли от 10 до 12 процентов, было бы разумнее погасить ипотеку как можно быстрее, поскольку другие инвестиции вряд ли вернут столько же.

ДВА СПОСОБА ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Есть два основных способа инвестировать в недвижимость: вы можете покупать и продавать ее (так называемый флиппинг) или покупать и долго владеть ею. Хотя основное внимание в этой главе уделяется покупке и владению недвижимостью, давайте рассмотрим, как обе стратегии могут помочь вам достичь своего числа.

Покупка и перепродажа недвижимости означает, что вы покупаете недвижимость, а затем пытаетесь продать ее за несколько лет (или даже недель). Иногда дома нуждаются в ремонте, а иногда нет, но стратегия состоит в том, чтобы искать ценности – дома, которые стоят больше, чем вы за них платите, или могли бы стоить намного дороже после ремонта. Флиппинг может быть отличной подработкой, и есть предложения, которые можно отыскать почти в любом городе или поселке. Хотя в некоторых городах сделки найти сложнее, потому что их ищут и многие другие флипперы, вам просто нужно продолжать охоту и быть готовым к покупке, когда вы ее найдете.

Покупка и перепродажа домов может помочь вам заработать дополнительные деньги, которые затем вы можете использовать либо для покупки дополнительных объектов недвижимости, либо для увеличения инвестиций в акции. Как вы уже узнали, из-за правила 1031 вы можете продолжать получать прибыль, которая не облагается налогом, используя ее для покупки новой недвижимости. Или вы можете постепенно переходить на все большие и большие дома, чтобы купить дом своей мечты. Вы также можете дойти до покупки многоквартирного дома или дома с апартаментами, которым затем можете владеть и сдавать в аренду.