Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь

Если вы обнаружите недвижимость, которая, по вашему мнению, имеет большую ценность, и у вас недостаточно денег, или вы можете получить ставку по ипотеке ниже 4 или 5 процентов и уверены, что получите более высокий доход от инвестирования ваших денег, тогда вам не нужно вносить 20-процентный первоначальный взнос за дом. Это распространенный миф о том, что вам нужно выложить 20 процентов. Если вы будете ждать слишком долго, вы можете упустить отличную возможность для покупки недвижимости и для инвестирования.

Парень, которого я знаю (назову его Скоттом), живет в Лос-Анджелесе и последние четыре года копит на 20-процентный первоначальный взнос. За это время недвижимость в Лос-Анджелесе резко выросла в цене, и он больше не может позволить себе купить дом в районе, в котором изначально хотел жить. Но если бы он выложил 3 процента за дом в этом районе четыре года назад, он мог бы сразу же купить его, жить в доме мечты и получить выгоду от повышения цены. И, судя по данным, которые я видел, это повышение было бы огромным – любая недвижимость, которую он искал, могла легко подорожать за это время на 400 000–500 000 долларов. Так что он не только все еще снимает жилье, но и потерял возможность купить дом и заработать кучу денег.

Обратите внимание, что вы можете внести менее 20 процентов первоначального взноса только за дом, который считается вашим основным жильем (у вас может быть только одно основное место жительства). Любая инвестиционная недвижимость, в которой вы не живете, скорее всего, потребует авансового платежа от 20 до 25 процентов.

Если, покупая дом для жизни, вы можете получить ставку по ипотеке ниже 5 процентов, вероятно, лучше сохранить наличные, которые вы при других обстоятельствах использовали бы для первоначального взноса (даже если у вас есть деньги), вложенными в акции, и использовать банковские деньги на покупку дорогой собственности. Если ваша ставка по ипотеке выше 5 процентов, тогда вам лучше сделать первоначальный взнос максимально близким к 20 процентам. Но, несмотря ни на что, не вносите 20-процентный авансовый платеж, если у вас проблемы с деньгами (у вас мало денег, накопленных в чрезвычайном фонде), или если вы можете получить гораздо более высокую доходность на рынке. Кроме того, никогда не используйте более 30 процентов личного капитала для внесения первоначального взноса за недвижимость.

Когда вы вносите менее 20 процентов, вы должны заплатить за так называемое частное ипотечное страхование (PMI). Это просто страховка для ипотечного кредитора на случай, если вы не выполняете свои обязательства по ипотеке, чтобы банк не потерял деньги на своих инвестициях. PMI обычно составляет от 75 до 150 долларов в месяц для кредита до 300 000 долларов, но он колеблется в зависимости от размера вашего кредита, кредитного рейтинга и первоначального взноса.

Но PMI не имеет большого значения и стоит того, чтобы купить недвижимость с первоначальным взносом в менее чем 20 процентов, если вы можете себе это позволить. Вы сумеете избавиться от PMI, имея по крайней мере 20-процентную долю в собственности (на основе оценки). Есть четыре способа этого достичь:

1. Недвижимость может подорожать до такой степени, что ваши текущие вложения достигнут 20 процентов от общей стоимости.

2. Вы можете отремонтировать или модернизировать имущество, что увеличит его стоимость, так что теперь будете владеть 20 процентами дома.

3. Вы можете произвести рефинансирование, чтобы получить новую ипотеку, и получить оценку, которая показывает, что вы владеете 20 процентами.

4. Вы можете гасить ипотеку быстрее, чем необходимо, до тех пор, пока у вас не будет 20 процентов. Это может занять несколько лет, но, возможно, стоит платить немного больше каждый месяц и иметь возможность вкладывать менее 20 процентов, чтобы инвестировать на рынке и/или получать более высокую прибыль от ваших инвестиций в другом месте.

Если вы впервые покупаете дом, обязательно узнайте в своем городе или округе, есть ли у них программы кредитования для покупающих жилье впервые. Например, Чикаго предлагает несколько программ для тех, кто впервые покупает жилье, включая программу, которая покрывает до 2 процентов первоначального взноса! Не оставляйте деньги на столе – всегда проверяйте, есть ли программы, которыми вы можете воспользоваться.