Формирование эффективных договорных отношений с контрагентами

Существенное значение при определении последствий неисполнения установленной обязанности заключить договор имеет п. 4 ст. 445 ГК РФ, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. Таким образом, исходя из положений п. 4 ст. 445 ГК РФ можно сделать вывод о том, что требование о понуждении к заключению договора может быть заявлено и рассмотрено лишь в судебном порядке. Иные формы защиты в этом случае не применяются. В то же время реализовать требование о понуждении к заключению договора сторона вправе, если заключение данного договора обязательно для контрагента в силу указания закона или добровольно принятого на себя обязательства.

Понуждение к заключению договора представляет собой способ защиты публичного интереса.

Хотя понуждение к заключению договора возможно в случаях, предусмотренных законом или добровольно принятым обязательством. Однако существование такого требования само по себе в значительной мере препятствует пониманию договора как соглашения сторон, т. к. в случае уклонения стороной, для которой заключение договора обязательно, от его заключения другая сторона вправе обратиться в суд с иском о принудительном заключении договора. Указанная норма не поясняет, на каких условиях будет заключаться данный договор. Исходя из толкования п. 4 ст. 445 ГК РФ также следует сделать вывод о том, что суд выносит решение, принуждающее уклоняющуюся от заключения договора сторону заключить договор. Условия договора стороны устанавливают своим соглашением, если они не определены законом или иным правовым актом. Таким образом, решение суда не подменяет договор и не определяет его содержание.

Как уже отмечено выше, обязанность заключить договор возникает в соответствии с добровольно принятым стороной обязательством. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Таким образом, если договором продажи недвижимости определено, что на соответствующую часть земельного участка передается право аренды, то продавец – собственник земельного участка обязан заключить с покупателем договор аренды. Следует отметить, что ст. 552 ГК РФ не предусматривает санкции за неисполнение данной обязанности. В то же время, учитывая положение п. 4 ст. 445 ГК РФ, покупатель недвижимости вправе обратиться в суд о понуждении продавца к заключению договора аренды.

О возможных последствиях заочно заключенных сделок

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ возможно заключать договор путем обмена документами, в том числе по факсу. Одна сторона подписывает договор, ставит на него печать и отправляет его по факсу другой стороне, которая полученный договор со своей стороны также подписывает, ставит печать и по факсу же возвращает обратно. В результате у каждой из договаривающихся сторон в наличии обоюдно подписанный договор. Еще при составлении такого договора в нем указывают, что, будучи переданными по факсу, он сам и все дополнительные соглашения к нему имеют юридическую силу. Здесь же вписывают и номера факсов.