Я всё про вас знаю. Как видеть людей насквозь и выходить из сложных ситуаций, используя опыт знаменитого сыщика

Если это описание похоже на вашу жизненную ситуацию – первым делом связывайтесь с бывшим дольщиком. Оставьте эмоции и неприязнь, сконцентрируйтесь на защите своих интересов. Да, придётся на время «задвинуть» гордость. Но это кратчайший путь к тому, чтобы оставить мошенников с носом.

Конечно, человек, специально загнавший вас в такую западню, вряд ли будет гореть желанием помочь. Но страсти – это одно, а Уголовный кодекс – совсем другое.

По закону при продаже доли квартиры владелец обязан в первую очередь предложить покупку другому собственнику. Причём не на словах, а в письменной форме. Если нет ответа, предложить ещё раз. И, только если ответ отрицательный или нет никакой реакции на предложение и во второй раз, можно продавать. Нормативная база – статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Если у вас в голове возникла мысль: «Ну можно же задрать цену, тогда человек точно откажется» – нет, так нельзя. Если ваша сумма будет неадекватна по отношению к рыночной, независимая экспертиза это покажет и сделку признают недействительной.

Об этом знают не все. Именно незнание прав и обязанностей часто приводит людей в запутанные и проблемные ситуации. Но предупреждён – значит вооружён.

Выходит, что в случае с продажей доли собственности всё не так страшно. Запасаемся терпением, хорошим адвокатом и добиваемся справедливости. Гораздо сложнее, если совладелец не продал свою долю, а оформил договор дарения. Вот об этом не нужно извещать второго собственника. Единственный вариант вернуть себе жильё в таком случае – доказать, что сделка фиктивна.

Как не купить «чёрную» квартиру

• Работайте только с проверенными риэлторами. Выбирайте через друзей, знакомых и их знакомых, ищите отзывы в интернете.

• Внимательно изучайте и перепроверяйте все документы. Сам договор, свидетельства о регистрации права на жильё, договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда, паспортные данные.

• Узнайте, есть ли у продавцов несовершеннолетние дети и куда они выписываются. Это одна из самых распространенных ошибок – ведь ребенок официально не может оставаться без места жительства. Если об этом узнают органы опеки, то они впишут его в последнее место регистрации – то есть, к вам в квартиру.

• Проверяйте подлинность генеральной доверенности, если сделка совершается по ней. Это тоже частая ловушка. Убедитесь, что доверенность настоящая, а главное, что срок её действия не истёк на момент оформления сделки. Для этого можно обратиться к нотариусу, который выдавал такую доверенность.

Подводные камни:

Во-первых, квартира может быть оформлена на недееспособного человека: психически нездорового, на старика с деменцией. Такую доверенность легко признать недействительной, что автоматически означает, что и сделка была оформлена незаконно.

Во-вторых, это может быть мошенническая схема. Один человек выдает другому доверенность, а потом её отзывает. Вы покупаете квартиру у первого, по доверенности, после чего второй, уже по суду, аннулирует вашу сделку купли-продажи. По документам квартира станет его собственностью, а вот денег вам никто не вернет. Нет, суд, конечно, обяжет «продавца» выплатить вам всю сумму, но если у него нет денег на счетах, максимум, что можно будет сделать – списывать в вашу пользу процент от его зарплаты. А это может затянуться на долгие годы. Скажем, 10 000 ₽ ежемесячно – как думаете, как скоро «отобьёте» всю сумму?

• Запросите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Свидетельство о собственности – не всегда гарантия законной сделки. На квартиру может быть наложен арест или запрет на сделку. Информацию об этом, а также о законном владельце квартиры на момент сделки и покажет выписка из ЕГРП.

• Не покупайте недвижимость, если она досталась собственнику в наследство и с этого момента не прошло три года. В течение этого срока на неё могут предъявить права внезапно объявившиеся родственники.

Как не потерять собственную квартиру

Казалось бы, здесь всё просто – ведь недвижимость уже ваша. Тем не менее, пострадавших от «умников», знающих лазейки, хватает. Поэтому:

• Оформляйте генеральную доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо. Причём без возможности передоверия третьим лицам и с ограниченным сроком действия.

• Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов. Всегда можно сделать копии и заверить их у нотариуса – эти бумаги имеют такую же силу, как и оригиналы.