Инвестиции без риска. Как заработать на жилье, образование детей и пенсию

15. Хорошо, если рядом с домом нет железных дорог, железнодорожных депо, свалок, промышленных объектов, создающих шум и загрязняющих воздух. Если они есть, привлекательность жилого комплекса и дома в нем падает.

16. Следующим этапом анализируем квартиру. Напомню еще раз, что раньше самыми ходовыми для последующей продажи (ликвидными) считались квартиры-студии эконом-класса. Но с новой волной кризиса на рынке остались только более обеспеченные покупатели, которые приобретают квартиры для себя или детей. Поэтому спрос сместился в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир комфорт-класса.

17. Проанализируйте метраж квартиры: она большая, средняя или маленькая для того количества комнат, которые в ней есть? Какова площадь каждой комнаты, кухни, коридора, балкона? Какова планировка квартиры, совмещенный или раздельный санузел? Есть ли коридор между квартирой и лестничной площадкой, где можно оставлять детские коляски, велосипеды, закрыт ли коридор от посторонних людей?

18. На каком этаже расположена квартира? Желательно, чтобы это были не самые нижние этажи (первый и второй, особенно если на первом этаже расположены магазины, кафе, салоны красоты и др. заведения). Также желательно, чтобы этаж был не последний, где над вами только крыша (если, конечно, вы не покупаете пентхаус). С другой стороны, если вы планируете сдавать эту квартиру в аренду, то первые этажи станут вам интересны – цена аренды та же, а купить можно со скидкой.

19. Какой ремонт сделан в квартире, какого качества окна? Готова ли она под чистовую отделку (стены и пол выровнены) или в ней уже сделан косметический ремонт и стоят межкомнатные двери? Какой вид из окна?

Чем больше факторов, повышающих привлекательность квартиры, тем выше может быть цена. Да и продать ее будущим покупателям, ищущим комфортное жилье, будет проще. Если вы убедились, что жилой комплекс, дом и квартира в нем привлекательны для будущего покупателя, можно переходить к расчету экономики инвестиции.

Расчет доходности инвестиции в строящееся жилье

Какой бы ни была квартира, важно, чтобы ее цена позволяла на ней заработать. Текущая стоимость квартиры и возможность получить скидку очень влияет на экономику инвестиции. Расчеты эти несложные. Вы можете заполнить таблицу и оценить выгоду самостоятельно. Таблица приложена к материалам этой книги, которые можно получить, отправив запрос на почту: feedback@fincult.ru.

Вот расчеты:

Берем текущую стоимость квартиры, т. е. цену, объявленную застройщиком. Обозначаем стоимость буквой «Ц» – цена покупки.

Суммируем с расходами при покупке квартиры.

Я перечислю максимально вероятные расходы, а вы можете что-то исключить или добавить: сопровождение сделки юристом или агентом, нотариальное удостоверение документов, госпошлина за регистрацию ДДУ, аренда ячейки в банке и пр. Отдельно стоит выделить расходы, которые вы понесете при покупке квартиры в новостройке через ипотеку: резервирование квартиры, подготовка документов, оформление права требования, оформление права собственности (когда дом достроен), нотариус, комиссия за перевод денег застройщику, комиссии банка, страхование вашего здоровья в пользу банка (часто 0,2 % от суммы кредита + 10 %), общая сумма процентов за весь период кредитования (можно уточнить в любом кредитном калькуляторе) и пр. Расходы при покупке обозначим буквой «Р».

Дальше находим в Интернете или через агентства недвижимости, за какую цену продавались аналогичные квартиры в этом жилом комплексе. Если таковых не было, расширяем круг поиска и смотрим аналогичные жилые комплексы в этом же районе. Совсем запасным вариантом можно рассмотреть аналогичные жилые комплексы от этого же застройщика в схожих по привлекательности других районах города. Выбираем среднюю из найденных цен и обозначаем ее буквами «ЦП» – цена продажи.

Важно отметить, что при продаже квартиры у вас также могут возникнуть расходы. Вот некоторые из них: услуги риелтора, нотариальное удостоверение документов, аренда ячейки в банке и прочие расходы. Их мы обозначим буквами «РП» – расходы при продаже.

Дальше считаем возможную прибыль «П». Для этого из цены возможной продажи квартиры вычитаем цену покупки, расходы при покупке и продаже. Формула выглядит так:

П = ЦП – Ц – Р – РП.

Представим на примере, что вы купили квартиру за 3,5 млн рублей. Расходы на приобретение составили 100 тыс. рублей. А продать ее можно будет за 4,5 млн рублей. Расходы при продаже составили 0 рублей.

П = 4 500 000 руб. – 3 500 000 руб. – 100 000 руб. – 0 руб. = = 900 000 руб.

Прибыль или доход составит 900 000 рублей. Далее считаем доходность в %, обозначим ее буквой «Д».

Для этого прибыль делим на общие расходы при покупке квартиры.

П / (Ц+Р+PП) × 100 % = Д

900 000 руб. / (3 500 000 руб. + 100 000 руб.) × 100 % = 25 %.