Инвестиции в недвижимость

Мультипликатор валового дохода используется, чтобы сравнить параметры схожей недвижимости в определенной местности. Например, вы вычисляете мультипликаторы для трех жилых домов, находящихся в одном районе города, а затем сравниваете их. При прочих равных условиях следует выбирать недвижимость с самым низким мультипликатором валового дохода. Как правило, при снижении мультипликатора увеличивается денежный поток. И наоборот, чем выше мультипликатор, тем меньше денежный поток.

Возьмите на заметку

Мультипликатор валового дохода – это соотношение цены недвижимости и годового дохода, поступающего в виде квартплаты. Чем меньше этот показатель, тем лучше.

Сильные и слабые стороны, возможности и риски

По этим параметрам обычно оценивают текущее состояние компаний, но они пригодны и для оценки инвестиций в недвижимость, так как каждый объект тоже имеет сильные и слабые стороны, возможности и риски. Опытный инвестор, стремящийся к гарантированному успеху, обязательно проанализирует все четыре момента.

Учтите, что такой анализ, как правило, субъективен. В нем не бывает правильных и неправильных ответов. Многие факторы взаимозависимы. Так, например, необходимость в новой покраске дома может быть оценена как слабая сторона, но в то же время новая покраска сразу же улучшает общий вид недвижимости и тем самым повышает ее стоимость, превращаясь, таким образом, в дополнительную возможность.

Тенденции

В процессе поиска недвижимости следите за тенденциями. Например, одно время горожане в массовом порядке строили жилье в пригородах. Однако в последние годы тенденция сменилась на противоположную. В связи с повышением цен на бензин и некоторыми другими факторами многие ставят машины на прикол и стараются найти жилье в непосредственной близости от места работы, магазинов, ресторанов и т. д.

Получить информацию можно из газет и других источников. У инвестора появляется намного больше возможностей, если он в состоянии распознать зарождающуюся тенденцию еще до того, как она становится медийно известной.

Как разглядеть тенденцию? Этот процесс в чем-то сродни искусству, но если говорить в общем, то у вас есть следующие возможности:

• Наблюдайте за происходящим вокруг. Уделяйте особое внимание изменениям в поведении людей. Например, восемь или десять лет назад вошли в моду внедорожные автомобили. Чуть ли не каждый стремился купить себе такую машину. Однако со временем, опятьтаки из-за возросших цен на бензин и других факторов, связанных с охраной окружающей среды, спрос на внедорожники упал, а на смену им пришел новый тип транспортных средств – гибридные автомо били.

• Читайте, читайте, читайте. Читайте как можно больше газет, журналов, местных бюллетеней по недвижимости. Обращайтесь к самым различным источникам и темам. Время от времени просматривайте газету, которую обычно не покупаете. Побродите по интернету. Что жители вашего города обсуждают в блогах? Какие появились новые сайты по недвижимости, проблемам развития городов и другим смежным темам? Чем объемнее информация, тем легче будет улавливать тенденции. Это явление называется «соединением разрозненных точек».

• Слушайте, слушайте, слушайте. Выйдите в город и прислушайтесь, о чем говорят люди. Что изменилось в их поведении? Какие новые мысли их занимают? Чем они интересуются и восхищаются? Какова главная тема бесед? Друзья, родственники, соседи и коллеги – это великолепный источник информации. Задавайте вопросы и внимательно выслушивайте ответы.

Демографические данные

В конце анализа необходимо рассмотреть статистику по составу населения города, в котором вы намереваетесь осуществлять инвестиционную деятельность. Демографические исследования дают достаточно полную картину структуры населения, его доходов, сфер занятости, а также позволяют сделать выводы о крупнейших работодателях и других экономических факторах.

Демографические данные можно найти в библиотеках, городских администрациях городов и, разумеется, в интернете.