Инвестиции в недвижимость

Я знаком с Джоном больше тридцати лет. Мы оба были офицерами в корпусе морской пехоты и на Гавайях играли в регби в одной команде. Его называют королем гавайских гамбургеров, потому что он стал одним из родоначальников предприятий фастфуда на острове. И хотя Джон давно отошел от этой деятельности, продав заведения с невероятной прибылью, прозвище сохранилось. Финни по-прежнему король, потому что мастерски использовал эту прибыль для покупки исключительно выгодной недвижимости.

В книге «Богатый папа, бедный папа» я писал о Рее Кроке. Благодаря ему «McDonald’s» стал известен повсеместно. Крок построил компанию стоимостью в миллиарды долларов. В книге приводится эпизод, где Рей спрашивал у группы студентов из Техаса: «Каким бизнесом я занимаюсь?» «Вы делаете гамбургеры», – ответили студенты. Рей покачал головой и возразил: «Нет, я занимаюсь недвижимостью». Сегодня «McDonald’s» владеет самой большой частью недвижимости в мире. Замысел Рея заключался в том, чтобы, используя бренд «McDonald’s», покупать недвижимость.

Джон, король гавайских гамбургеров, пользуется той же формулой. Бизнес для него – средство для покупки недвижимости. Я тоже следую его примеру. Сегодня мои жилые дома, фитнес-клубы и сдаваемые внаем офисные здания дают мне средства для покупки новой недвижимости. Эта схема действует везде. Бизнес служит средством для покупки недвижимости.

Роберт Кийосаки

Меня всегда интересовали вопросы приобретения, владения и продажи недвижимости. Большую часть профессиональной жизни я, будучи юристом, консультировал людей и как частный инвестор принимал решения относительно покупки, продажи и развития недвижимости. Я проанализировал сотни сделок и участвовал в самых различных проектах. Реконструировал и продавал большие и маленькие офисные и жилые здания, покупал ранчо и фермы и управлял ими, модернизировал крупные торговые центры, финансировал и рефинансировал тысячи других сделок.

И все же на протяжении последних сорока лет моим главным делом было финансирование, развитие и управление заведениями быстрого питания и небольшими универсальными магазинчиками, торгующими всякой всячиной. Это очень увлекательное занятие – приобретать подобные заведения, а затем модернизировать и развивать их. Через мои руки прошла почти сотня ресторанов фастфуда. Занимаясь ими, я побывал не только почти во всех уголках запада США, на Гуаме и Гавайях, но и в России.

Конечно, эти факты биографии не могли не привести к тому, что анализ сделок с недвижимостью стал моей второй натурой. Поэтому наш разговор будет посвящен этой теме – анализу сделок по приобретению ресторанов быстрого питания, круглосуточных магазинов и схожих заведений, входящих в крупные сети, а также управлению ими. Принципы, о которых пойдет речь, применимы не только к подобным заведениям. Они носят фундаментальный характер. Ими можно руководствоваться в любых сделках.

Время от времени недостаток опыта и свежий взгляд на вещи помогал мне анализировать ситуацию, но все же главную роль в принятии решений играло то обстоятельство, что я долго занимался строительством и управлением заведениями фастфуда на Гавайях и Гуаме, в Неваде, Колорадо и России. Я принимал участие в финансировании, развитии и модернизации ресторанов «Burger King», «Carl’s Jr.» и «El Pollo Loco», закусочных на вокзалах и в метро, ночных магазинчиков «Circle K», а также 76 автозаправочных станций. Я напрямую общался с владельцами этих брендов. Большинство сделок оказывались удачными, но были и исключения, о которых я тоже расскажу. Но в любом случае решающее значение имел опыт.