Инвестиции в недвижимость

Достаточно только взглянуть на оглавление этой книги или прикинуть ее внушительный объем, чтобы понять, что существует столько же способов инвестирования в недвижимость, сколько и различных типов домов. Разумеется, необходимо вкладывать деньги только в те категории недвижимости, которые вам больше подходят и отвечают вашим личным инвестиционным предпочтениям. При этом среди прочих факторов должны учитываться степень риска, налоговые льготы и простота инвестирования.

Одни, к примеру, предпочитают вкладывать деньги в индивидуальные жилые дома, потому что такие инвестиции осуществляются относительно просто и не требуют особого менеджмента недвижимости. Другие более охотно покупают коммерческую недвижимость, так как при этом в управлении находится небольшое количество зданий, а в качестве арендаторов приходится иметь дело с владельцами ограниченного количества фирм, а не с массой квартиросъемщиков. Третьим больше нравятся инвестиции в жилые многоквартирные дома, где потеря одного жильца не оказывает особого влияния на величину совокупного денежного потока. Есть и такие инвесторы, которые скупают неблагоустроенные земельные участки, где вовсе нет никаких арендаторов.

Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, подумайте, какие ее категории вам лучше всего подходят, исходя из личных инвестиционных предпочтений. Вы добьетесь бóльших успехов в деле, которым вам нравится заниматься. От этого и жить становится веселее!

Чаще всего мне приходится слышать от начинающих инвесторов вопрос, каким типом недвижимости я бы им порекомендовал заняться. Повторю еще раз: следует руководствоваться своими личными склонностями.

Определившись с инвестиционными предпочтениями, вы должны выбрать себе категорию недвижимости, которая в наибольшей степени соответствует им. Эта книга дает обширный материал для начального анализа всевозможных видов инвестирования в разные категории недвижимости.

Один из самых малоизвестных и в то же время крайне выгодных видов вложения денег в недвижимость – это инвестирование в заложенное имущество. Здесь можно встретить самые доходные сделки. Для начала мне хотелось бы вкратце разъяснить, что такое залоговое имущество. Затем мы обсудим, подходит ли вам такая разновидность инвестирования, и если вы сочтете этот вариант приемлемым, то мы выберем соответствующую инвестиционную стратегию.

Что такое инвестиции в залоговое имущество

Этот вид инвестиций порожден нашим законодательством. Правительство любит пользоваться налоговыми поступлениями, но очень не любит собирать налоги и, тем более, брать на себя функции банкиров. Деньги нужны правительству прямо сейчас, чтобы покрыть дефицит бюджета. Поэтому, если налогоплательщик по какой-то причине решает не платить налоги, в частности за недвижимость, то перед правительством возникает серьезная проблема. Порой процесс взыскания налога затягивается на целые годы и далеко не всегда заканчивается успешно. Но если правительство не хочет быть кредитором, то еще меньше ему хочется быть владельцем недвижимости. На самом деле ему нужны только наличные, причем срочно.

Итак, вместо того чтобы брать на себя функции кредитора и владельца недвижимости и ждать, пока налогоплательщик погасит свою задолженность, многие местные администрации нашли способ немедленного получения денег. Он называется установлением залогового права на имущество. В упрощенном виде этот процесс выглядит так:

1. Правительство облагает налогом объект недвижимости, к примеру участок земли. В большинстве случаев владелец просто уплачивает требуемую сумму.

2. Но как быть, если землевладелец не платит налогов вовремя?

3. В этом случае правительство устанавливает на недвижимость залоговое право для обеспечения уплаты налога.

4. Затем это право продается инвесторам, к примеру вам или мне. Продажа осуществляется на публичном аукционе. В качестве начальной цены назначается неуплаченная сумма налога плюс другие дополнительные расходы.

5. Если залоговое право продается на аукционе, то инвесторы соперничают за его покупку. Торги должны быть публичными, чтобы в них могли принять участие обычные граждане вроде меня или вас. В одних штатах цена во время торгов последовательно набавляется. Право на залог получает тот, кто предложил наивысшую цену, но при этом процент на залоговую стоимость остается фиксированным. В других штатах цена, наоборот, убавляется, но чем меньше цена, по которой покупатель приобрел залог, тем выше процент. Стандартный процент на залоговую стоимость имеет разную величину в различных штатах и может достигать 18 процентов годовых.

6. Таким образом, покупатель залога получает еще и проценты с его стоимости.

7. Проценты накапливаются до тех пор, пока налогоплательщик (или банк, держащий эту землю в залоге) не уплачивает инвестору сумму налога плюс набежавшие проценты, чтобы выкупить залог.