Инвестиции в недвижимость

Возьмите на заметку

Из контракта должно совершенно ясно следовать, на что вы можете рассчитывать. В нем должны быть до минимума сведены все недомолвки и неопределенности. Вы должны быть уверены, что другая сторона будет выполнять все, чего вы от нее ожидаете.

Тщательно оговаривайте и ограничивайте в договоре средства правовой защиты

Многих недоразумений в сделках с недвижимостью удается избежать, если в договоре четко определены средства правовой защиты. Например, в большинстве контрактов оговаривается только право продавца на удержание оставленного покупателем денежного задатка, если тот отказывается от совершения покупки. Будучи продавцом, вы должны дополнительно подумать о том, чтобы не дать возможности покупателю прибегнуть к так называемому «исполнению договора в натуре».

Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. В этом случае вы не сможете распоряжаться своей недвижимостью в течение многих лет, пока в суде будет выясняться степень и объем выполнения обязательств по контракту обеими сторонами. При этом покупатель рискует всего лишь внесенным денежным залогом. Это явно невыгодная позиция для продавца. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.

Возьмите на заметку

Под исполнением договора в натуре понимается средство судебной защиты «по праву справедливости», которое дает покупателю возможность в судебном порядке требовать продажи ему недвижимости на условиях договора. Если вы не имеете возможности полностью исключить из договора пункт о его исполнении в натуре, то постарайтесь хотя бы свести к минимуму ситуации, которые дают покупателю право прибегнуть к этому средству.

Позвольте привести один пример. Однажды мне пришлось представлять в суде интересы крупной сети отелей. Тяжба началась из-за сорвавшейся сделки по продаже курортно-гостиничного комплекса в Гонолулу. Покупатель не смог соблюсти установленных в договоре сроков, в результате чего мой клиент расторг контракт и удержал у себя денежный задаток покупателя в размере миллиона долларов. К тому времени покупатель уже потратил более 200 тысяч долларов на проведение подготовительных мероприятий и необходимых экспертиз. Если бы я подключился к этой истории раньше, то посоветовал бы клиенту предоставить покупателю больше времени и не спешить с расторжением договора. Однако к тому времени, как дело попало ко мне, договор уже был расторгнут, а покупатель обратился с иском в суд. Мы обратились к суду с ходатайством об упрощенном судопроизводстве, основываясь на том, что покупателем не были соблюдены договорные сроки. Нам повезло, и федеральный суд удовлетворил нашу просьбу.

После слушания я сказал высшему руководству гостиничной сети, что не стоит обольщаться достигнутыми успехами, так как на решение суда может быть подана апелляция, и оно может быть отменено. Если апелляция состоится, то у клиентов будут связаны руки на долгие годы, пока не возобновятся слушания. Я порекомендовал использовать сложившуюся возможность, чтобы уладить дело с покупателем миром, вернув ему часть задатка. Но руководители, находясь в состоянии эйфории от победы, отказались идти на мировую. Более того, они высказали ряд резких критических замечаний в мой адрес.

Короче говоря, я покинул эту фирму и вместе с другими коллегами основал свою собственную, а дело продолжал вести другой адвокат. Спустя несколько лет, когда отель вырос в цене на 50 процентов, апелляционный суд отменил прежнее решение и постановил, что покупатель имеет право приобрести отель по первоначально оговоренной в контракте цене, а продавец обязан полностью вернуть ему денежный задаток.

Возьмите на заметку

• При любой возможности ограничивайте право покупателя на исполнение договора в натуре.

• Всегда старайтесь уладить разногласия во внесудебном порядке.