Инвестор за выходные. Руководство по созданию пассивного дохода

Глава 8 Как заработать на акциях много, быстро и без риска?

Никак.

Глава 9 Как купить недвижимость на бирже

Базовые активы, которые нас интересуют, – это акции и облигации. Однако на бирже особым способом можно инвестировать и в недвижимость.

На фондовом рынке можно купить ценную бумагу под названием «траст недвижимости REITs» (Real Estate Investment Trusts). Траст – это фонд с особыми обязательствами. Если проще, вы можете вкладываться в управляющие компании (УК) по всему миру. Эти УК покупают и сдают недвижимость, а вы получаете процент от платежей арендодателей. Так, в моем публичном портфеле, который я показываю в своем Instagram, есть американская компания Simon Property Group. Она сдает в аренду более 300 торговых центров по всей Америке и делится с инвесторами прибылью от ренты.

Важно: трасты недвижимости – это такой же рискованный актив, как и акции. Например, во время эпидемии коронавируса, когда закрывали все торговые центры, цена многих трастов упала в 3,5 раза! Представьте, что вы инвестировали 1 млн рублей, а через месяц у вас всего 285 000 рублей на счете. Неприятненько. Однако стоит напомнить, что, пока вы не продали акции траста, вы все еще можете рассчитывать на то, что их цена вернется к прежним цифрам. Многие трасты платят по 7–8 % годовых в долларах в виде дивидендов, плюс растет цена самого REIT.

Давайте сравним инвестирование в трасты с получением дохода от сдачи квартиры в аренду.

Почему сдавать квартиру – плохая идея

Конечно, у инвестиций в физическую недвижимость есть свои плюсы, которые всем очевидны. Но есть скрытые особенности, из-за которых эта глава названа именно так. Я приглашаю вас заняться разрушением стереотипов. Начнем.

Некоторые из вас наверняка задумывались о том, чтобы купить квартиру, сдавать ее в аренду и получать пассивный доход. А вы считали доходность такой инвестиции? Давайте займемся этим вместе.

Возьмем «двушку» 55 кв. м в одном из новых микрорайонов на окраине Санкт-Петербурга. В 2020 г. такие объекты с базовым ремонтом продавались по цене 100 000–110 000 рублей за 1 кв. м. Допустим, вам повезло, и вы купили по 100 000 рублей, то есть цена квартиры 5,5 млн рублей.

Сдают такие квартиры за 20 000–25 000 рублей плюс коммунальные платежи. Возьмем средний доход владельца квартиры – 23 000 рублей в месяц. Считаем годовую прибыль: 23 000 × 12 = 276 000 рублей. Годовая доходность будет равна прибыли, деленной на стоимость квартиры: 276 000 ÷ 5 500 000 = около 5 %. Вычитаем из них 13 % подоходного налога и получаем итоговые 4,4 %.

Итак, доходность сдачи квартиры – меньше 5 %. При этом не стоит забывать, что есть ряд нюансов при реализации такой затеи:

● Выбор самой квартиры.

● Ежегодная оплата имущественного налога.

● Поиск достойного арендатора.

И прочие заморочки. В конце концов, вы будете просто переживать, что там происходит с квартирой: не затопили ли, не спалил ли кто. Сплошная нервотрепка. Да и вообще: вам хватит 23 000 рублей в месяц? Или вы планируете купить три квартиры за 16,5 млн рублей и зарабатывать «баснословные» 69 000 рублей в месяц? Больше двух квартир – это уже бизнес, а не пассивный доход. Игра стоит свеч?

И еще вопрос на засыпку: а вы сможете предоставить эти 5,5 млн рублей для покупки квартиры разом? Вряд ли. Будете как-то копить.

Сразу возникает еще один вопрос: а зачем вообще заморачиваться при такой доходности, если можно просто положить деньги на банковский счет? Перевел деньги – получаешь свои 5 % годовых.

Можно, конечно, покупать квартиру на этапе строительства котлована и продавать в уже построенном доме. Но это тоже непросто, потому как надо еще выбрать выгодный вариант. А если деньги понадобятся раньше сдачи объекта, то продать квартиру тоже может быть сложно.

Ко всему вышесказанному стоит добавить, что цены на недвижимость иногда падают. В начале 2021 г. цены на недвижимость достигли максимальных значений. Обычно это предвещает будущее падение.

Что же делать, если вы все-таки хотите инвестировать именно в недвижимость? Есть ли выход, кроме как покупать и сдавать квартиру? Есть! Можно купить ценные бумаги на бирже: облигации строительных компаний или акции трастов REITs.

1. Облигации строительных компаний