Инвестор за выходные. Руководство по созданию пассивного дохода

Вы можете дать в долг компаниям, которые строят дома, например, в Санкт-Петербурге или Москве. Вы как бы вкладываете деньги во все объекты застройщика одновременно. Это безопаснее, чем покупка квартиры в каком-то жилом комплексе.

Вот примеры доходности по облигациям в рублях в середине 2020 г.:

● «Сэтл Груп»: 8,92 %.

● ЛСР: 8,41 %.

● ПИК: 8,22 %.

● «Эталон»: 7,92 %.

Застройщики помельче обещают даже такие цифры:

● LEGENDA: 13,72 %.

● ГК «Самолет»: 11,42 %.

Напомню, что риск здесь заключается только в том, что застройщик обанкротится и не сможет вернуть вам долг. Впрочем, негативный сценарий при покупке облигаций не сильно отличается от проблем при покупке новой квартиры. Зато есть существенный плюс: начальная сумма вложений может быть значительно меньше стоимости целой квартиры.

А еще можно вложиться сразу в четыре-пять разных строительных фирм. Все же сразу не разорятся, верно?

Для покупки облигации вам нужно просто открыть приложение брокера, зайти в нужный раздел и нажать кнопку «Купить». Все. С этого момента вы становитесь инвестором и получаете доход в два раза выше, чем при сдаче квартиры. При покупке квартиры все куда сложнее.

Помимо предоставления денег застройщикам, можно вложиться в бизнес тех, кто сдает недвижимость в разных странах. Для этого вам нужно выбрать и купить акции траста REITs.

Давайте объясню на пальцах: вы даете мне денег, я покупаю помещение и сдаю его магазину «Пятерочка». Решаю все вопросы и получаю стабильную прибыль, которой делюсь с вами.

2. Трасты REITs

Про трасты я уже упоминал чуть раньше. Напомню: REITs – инвестиционные трасты недвижимости. Существуют компании, которые скупают недвижимость по всему миру и зарабатывают тем, что продают ее или сдают в аренду. Такие компании привлекают деньги инвесторов через трасты REITs, чтобы быстрее расти. За это компании обязаны распределять 95 % дохода между инвесторами в виде дивидендов.

Трасты появились в США в далеком 1961 г. С тех пор систему довели почти до совершенства. У REITs есть классификация: офисная недвижимость, апартаменты, телебашни, больницы, склады, отели и даже лесные угодья.

Дивидендная доходность такого инвестиционного инструмента достигает 5–6 % годовых в долларах (это много). Напомню ставки альтернативных инструментов: валютные облигации – 3–4 %, дивиденды американских акций в долларах – 2–3 %, а ставка валютного вклада в Сбере на момент написания книги не превышает 0,85 %.

Дивиденды вы получаете вне зависимости от колебаний цены такого траста. А ведь если недвижимость подорожает, то и цена траста увеличится. Сможете продать его и заработать на разнице. Все так же, как с обычной квартирой: дивиденды – арендные платежи при сдаче, сам траст – квартира.

На Санкт-Петербургской бирже торгуются акции более 30 разных REITs. Вы прямо сейчас можете купить акции любого из них, если у вас открыт брокерский счет в РФ.

Список доступных REITs на 2020 г. – по QR-коду.

Отмечу, что вложение в трасты – более рискованный способ инвестирования, чем покупка облигаций строительных фирм. Приведу пример с инвестиционным фондом недвижимости Kimco Realty. У фонда больше 400 объектов в США. В основном торговые центры. Нужно лишь понимать, что из-за пандемии торговым центрам пришлось несладко. Это на некоторое время притормозило бизнес.

Дивидендная доходность в долларах за год – 6,88 % (это вообще космос), несмотря на то, что сам траст в начале 2020 г. за два месяца упал в стоимости на 50 %. Но нам это безразлично, дивиденды выплачиваются. Да и стоимость за год вернулась к прежнему значению.

Вернусь к другим плюсам REITs помимо высокой доходности:

● Для старта инвестирования в недвижимость вам достаточно $10. Не нужно копить на квартиру и тем более влезать в ипотеку. Деньги сразу начнут приносить деньги.

● Продать такие трасты вы можете в любой момент, оставив себе заработанную прибыль. Чего не скажешь о квартире. Тем более что вы не сможете продать часть квартиры, а вторую часть оставить. А вот с REIT сделать это легче легкого.

А как максимально снизить риск при заработке на трастах?

Можно начать еще осторожнее – с фондов ETF на трасты REITs. Существуют управляющие компании, которые скупают несколько сотен REITs и смешивают в «коктейль». Примеры (привожу буквенные коды, по которым вы можете найти эти фонды на бирже):

● IYR – 84 REITs США в одном флаконе.

● VNQI – 673 REITs из 35 стран мира вне США.

Пай такого «коктейля» стоит всего $70–100. В 2020 г. цена падала до уровня 2014 г. Есть отличный потенциал роста на ближайшие годы. Это похоже на покупку квартиры, когда цены на рынке снизились.

Диверсификация сумасшедшая – сотни и тысячи объектов недвижимости по всему миру вместо отдельных направлений в одной стране. Правда, для покупки пая такого ETF вам нужен статус квалифицированного инвестора, о котором я писал ранее.