Ипотечный кредит: как получить квартиру

– на этапе предварительного накопления – с помощью выделения дотаций (субсидий) из бюджетов различного уровня, гарантии их сохранности, сберегательные премии за хранение средств на целевых вкладах по приобретению жилища;

– на этапе погашения ипотечного кредита – также дотации и льготы по сокращению долгов по кредитному договору (льготные условия выплаты заниженных процентов по кредиту, его индексации, снижения общих затрат по ипотечному кредитованию[72], различные налоговые льготы[73]). Дифференция инструментария государственного регулирования ипотеки жилища с учетом реальных доходов населения и качества жилища.

Только государство способно регламентировать разумные, экономически просчитанные, сбалансированные условия в типовых договорах кредитования, ипотеки, долевого участия в строительстве и др., включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию (см. главу 4).

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления (см. подробнее Шевчук Д.А. Гражданский процесс: Учебное пособие – Ростов-на-дону: Феникс, 2006). Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля за соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Лишь небольшую часть полномочий по установлению правил ипотеки государство может передать профессиональным участникам рынка.

Таким образом, на наш взгляд, можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования – создание принципа доступности жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества.

Использование опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве и поможет поднять отечественную правоприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов.

§ 4. Государственная регистрация ипотеки жилища

Ипотека жилища возникает в силу договора или на основании закона (в отсутствии договора ипотеки), при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К таким случаям, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из ст. 77 «Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004)[74] (далее по тексту – Закон об ипотеке) и некоторых иных. Специфика указанных оснований столь велика, что позволяет сделать их критерием выделения особой разновидности ипотеки – ипотеки в силу закона, или легальной (законной) ипотеки.

Согласно ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации[75] (далее по тексту – ГК РФ) о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

При заключении договора ипотеки очень важным является соблюдение всех требований, предъявляемых законом не только к порядку заключения, содержанию договора залога, но и форме, а также государственной регистрации договора об ипотеке. По общему правилу договор о залоге должен заключаться в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК). Однако в отдельных случаях закон предъявляет повышенные требования к форме и порядку заключения договора залога. Например, в соответствии с ГК РФ (п. 3 ст. 339) и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[76] договор ипотеки жилища заключается не только в письменной форме, но и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то в соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации[77]. С этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору (права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены), а залогодержатель приобретает право залога.

В случае заключения сделки об уступке требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения.