Ипотечный кредит: как получить квартиру

Запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. от 12.11.2004)[87], вносится в подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой.

Следует отметить, что многие нормы законов, регулирующие ипотеку и государственную регистрацию, дублируют друг друга, тогда как в ст. 29 Закона о регистрации указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки.

Так, Закон об ипотеке предусмотрел целую главу, посвященную государственной регистрации ипотеки. Закон разрабатывался до принятия Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому наличие в Законе положений, относящихся к государственной регистрации ипотеки, в тот момент было оправданным. В настоящее время практическое значение приобретает вопрос, какие нормы гл. 4 Закона об ипотеке устанавливают особенности регистрации ипотеки, а какие дублируют общие положения Закона о регистрации и являются подчиненными ему.

Представляется, что в связи с принятием специализированного закона, где детально урегулированы вопросы государственной регистрации ипотеки, отдельная глава о регистрации должна быть исключена из Закона об ипотеке. Именно эта точка зрения нашла отражение в письме Президента РФ от 28.07.1997: Глава IV Закона, посвященная государственной регистрации ипотеки, является предметом регулирования отдельного закона, поскольку пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса предусматривает обязательную государственную регистрацию права собственности, других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и в соответствии с пунктом 6 названной статьи порядок государственной регистрации устанавливается Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В действующем ГК РФ, Законе о регистрации и Законе об ипотеке отсутствует четкое разграничение регистрации сделок и регистрации прав. Право залога (ипотека) может возникнуть и после регистрации такой сделки, о чем прямо сказано в ст. 11 Закона об ипотеке. С юридико-технической точки зрения ст. 131 ГК, посвященная вопросам государственной регистрации недвижимости, по мнению Дениса Александровича Шевчука, также не безупречна. Если судить по ее названию, речь должна идти о регистрации недвижимых вещей. В действительности же в ней говорится о регистрации не столько вещей, сколько прав на них.

Целесообразно устранить попытку объединения механизма регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки.

Разграничение регистрации сделок залога недвижимости от регистрации прав на нее очень важно, например, потому, что право залога на недвижимость (ипотека) может возникать в силу закона.

В п. 3 ст. 334 ГК указано, что залог возникает как в силу договора, так и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. Если сопоставить приведенные положения, то можно сделать бесспорный вывод, что ипотека в силу закона как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться исходя из наличия факта наступления обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение законной ипотеки. Установить наличие или отсутствие таких обстоятельств может только регистрирующий орган. Основанием для подобных действий регистрирующего органа могут служить заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого законом установлена ипотека.

В п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) установлено: Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.