Ипотечный кредит: как получить квартиру

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя (см.: Федеральные законы от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“[78]). Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Закона об ипотеке, или нарушены правила пункта 4 ст. 13 указанного Закона[79], не подлежит государственной регистрации[80].

При государственной регистрации договора ипотеки жилища, находящегося в общей совместной собственности, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке потребуется письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости. На ипотеку жилища, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо представление нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Если предметом ипотеки является жилище, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, требуется представить согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения органа опеки и попечительства (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)). Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре ипотеки. Свидетельство о государственной регистрации права залогодержателю не выдается.

Анализ государственной регистрации договора ипотеки обусловлен наибольшими изменениями в законодательстве по данному институту за последние месяцы.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»[81], обязательность нотариального удостоверения договора ипотеки исключена с 01.01.2005, то есть с момента вступления в силу названного Закона[82]. Предложения о внесении такой нормы обоснованно вносились многими учеными и практическими работниками.

Исключением является нотариально удостоверенное соглашение залогодателя и залогодержателя в соответствии с ч. 1 ст. 349 ГК РФ. Правда, существенного практического развития эта норма не получила[83].

В Законе об ипотеке закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости с государственной регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим важнейшим законом, влияющим на правовое регулирование отношений, связанных с залогом недвижимости и ипотеки жилища, в частности, является Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. (ред. от 30.12.2004) (далее – Закон о регистрации)[84].

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Закон о регистрации, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними, другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Например, в случаях, предусмотренных Законом о регистрации, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, данные отношения регулируются нормативными правовыми актами соответствующего федерального органа исполнительной власти по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В пределах своей компетенции указанный орган вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 9 Закона о регистрации государственная регистрация ранее проводилась учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 (в ред. от 15.03.2005)[85] и Закону о регистрации в настоящее время государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах[86].