Ипотечный кредит: как получить квартиру

Ипотека возникает также в силу прямого указания Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 13)[88] с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залогодержателями являются участники долевого строительства.

Предметом ипотеки в данном случае являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

В этой же статье названного Закона, в пункте 2 содержится норма о том, что при государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект объект признается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности. Соответственно, при регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект или на помещения в составе объекта в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона.

Как видно, указанные законы и др. (см. ниже по тексту) устанавливают так называемую законную ипотеку, т.е. ипотеку, возникающую в силу прямого предписания закона[89].

Во избежание множества «скрытых» ипотек, допускающих возможность двойных продаж (с которыми еще в XIX веке боролись российские и французские цивилисты), предусмотрена норма о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Внесены изменения в законодательство о государственной регистрации ипотеки в силу закона[90]. Так, по Федеральным законам от 29 июня 2004 № 58-ФЗ (в ред. от 18.07.2005), от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004), от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004), от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ (в ред. от 21.07.2005) государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она подлежит регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом[91]. Аналогичная норма содержится и в Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. № 289/235/290 (в ред. Приказа Минюста РФ № 18, Госстроя РФ № 34, ФКЦБ РФ № 03-14/пз от 07.02.2003)[92].

Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Правила ГК о залоге, регулирующие отношения по ипотеке, возникающие в силу договора, соответственно, применяются и к ипотеке, возникающей на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона о регистрации «государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Внесение записей о законных ипотеках укладывается в систему записей, предусмотренную действующим законодательством.

Государственной регистрации законных ипотек важна для соблюдения принципа публичности (гласности) ипотеки. Этот принцип получил закрепление в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации: «Государственная регистрация прав носит открытый характер, сведения единого государственного реестра о любом объекте недвижимости должны быть предоставлены любому лицу при предъявлении им установленных документов и письменного заявления».

Ипотечные правоотношения могут быть оформлены также соглашением об ипотеке при включении их в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство. В отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке ст. 10 Закона об ипотеке (в ред. от 30.12.2004)[93].

Такая ситуация возможна в случае, если после заключения и составления основного договора стороны затем решили обеспечить этот договор ипотекой. В этом случае стороны, как правило, составляют дополнительное соглашение о залоге недвижимости либо приложение к уже действующему договору. Это приложение (дополнительное соглашение) также подлежит государственной регистрации (Шевчук Д.А.).

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора о залоге.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.