Искусство заключать сделки

С самого начала все, с кем я обсуждал свой проект, довольно скептически относились к возможности получить одобрение городских властей на строительство огромного зеркального небоскреба на Пятой авеню, сплошь застроенной старыми низенькими зданиями из кирпича и известняка. Но я не принимал это всерьез, поскольку уже слышал нечто подобное, когда занимался строительством отеля «Гранд Хайатт». Даже абстрагируясь от коммерческих соображений, я чувствовал, что очень высокое здание будет смотреться куда эффектнее, нежели небольшое. И Дер очень быстро заразился моим энтузиазмом. Потом, когда на слушаниях в местных органах самоуправления кто-то из заседавших начинал говорить, что слишком высокое здание будет заслонять солнечный свет, Дер немного в шутку и немного всерьез отвечал: «Если вы желаете много солнца, лучше переселитесь в Канзас».

Согласно градостроительным нормам, разрешенная высота здания определяется неким показателем, именуемым коэффициентом отношения площади здания к площади земельного участка (Floor Area Ratio – FAR). Площадь здания не может быть больше определенной величины, кратной площади участка, на котором оно стоит. Причем существовало несколько условий, выполнение которых позволяло получить так называемые бонусы, дававшие право на строительство более крупного здания. Для моего участка максимальным значением FAR было 21,6. На самом деле я хотел зайти намного дальше и уже предвидел тяжелую борьбу. Когда Дер сделал первые расчеты, еще без учета прав на использование воздушного пространства над «Тиффани» и участка Кенделла, он вывел максимальное значение FAR для участка, занимаемого магазином «Бонвит», – 8,5. В переводе на человеческий язык это означало право построить здание высотой в 20 этажей с поэтажной площадью в 10 тыс. кв. футов. Я тут же потребовал, чтобы Дер сделал расчет для 40-этажного здания поэтажной площадью 5 тыс. кв. футов. Это позволяло не только обеспечить более хороший вид из окон, но также предполагало меньшее число квартир на каждом этаже. Это была роскошь, за которую покупатель всегда готов заплатить лишние деньги.

Я, естественно, не желал ограничиваться низким значением FAR. Для того чтобы иметь право претендовать на более высокое значение этого коэффициента, я начал изыскивать возможность получить право на использование воздушного пространства над «Тиффани», а также решил выполнить все условия, дающие право на бонусы, что позволяет повысить FAR. Бонус предоставляется за дополнительное обустройство прилежащей к зданию территории, причем именно такое, которое устраивает Комиссию городского планирования. Скажем, в моем случае я мог получить бонус за строительство жилых помещений, а не офисов. Считается, что офисное здание способствует увеличению напряженности пешеходных потоков и уличного движения. Кроме того, застройщик может претендовать еще на один бонус, если предусмотрит создание общественной пешеходной зоны – чего-то подобного крытой аркаде для прохода вдоль фасада здания. Третий бонус я мог бы получить, если бы предусмотрел торговые площади большего размера, чем установлен в качестве минимального градостроительным законодательством. Наконец, бонус можно было получить, если бы в пределах торговой зоны и пешеходной аркады было предусмотрено нечто вроде места для общественного отдыха.

Стремясь получить все возможные бонусы, я попросил Дера спроектировать внутренний торговый пассаж (атриум) с магазинами на нескольких уровнях. С предпринимательской точки зрения торговая галерея была идеей с долгосрочным прицелом. Дело в том, что встроенные торговые пассажи в то время были очень модными по всей стране, кроме Нью-Йорка. Известно, что типичный пригородный торговый центр представляет собой чистенькое, безопасное, контролируемое, почти стерильное торговое пространство, и именно поэтому многочисленным покупателям там очень комфортно и спокойно. Но нью-йоркцы – люди крутой закалки, им подавай уличную жизнь со всеми ее прелестями и опасностями, они прекрасно обходятся услугами лоточников.

Но я рассчитывал, что, даже если мой торговый пассаж будет не столь уж успешным, все равно бонус в виде права на дополнительные этажи с дорогими квартирами сторицей окупит все мои расходы. Однако вскоре я обнаружил, какой огромной удачей обернулась эта идея с многоуровневым торговым атриумом. Мы стали привлекать туда самые известные розничные магазины, и атриум превратился в нечто очень ценное, в настоящий алмаз.

На ранних стадиях работы над проектом все внимание я сосредоточил на конструкции самого здания. Тут было о чем подумать. Я хотел создать нечто эффектное, монументальное, запоминающееся и прекрасно понимал, что официальное разрешение на такое высокое здание реально получить, только имея какой-нибудь уникальный проект. Идея стандартной высотной коробки явно не прокатила бы у привередливых городских чиновников. Дер приступил к разработке дизайна, он сделал несколько десятков набросков и эскизов здания в разных вариантах, а я постарался позаимствовать из каждого самые лучшие элементы.