Искусство заключать сделки

Сначала мы хотели построить зеркальную башню на прямоугольной основе из известняка, но потом решили, что это будет выглядеть не так красиво, как нам хотелось бы. Затем была идея сделать три внешних лифта в стеклянных шахтах, но расчеты показали, что они заберут слишком много внутренней полезной площади здания, которая нужна под апартаменты. Наконец Дера осенила идея здания в виде серии блоков, на шаг сдвигающихся вглубь улицы и ступенчато снижающихся до высоты стоящего рядом «Тиффани». Я и Ивана решили, что эта серия выступов даст возможность более органично вписать наше здание в окружающий городской ландшафт и сделает его совместимым с остальными постройками Пятой авеню, а кроме того, позволит избежать впечатления этакой громады, довлеющей над улицей. Другими словами, избежать того эффекта громоздкости, который присущ почти всем небоскребам мира. В результате верхние этажи здания были задуманы в виде семи последовательно смещенных блоков, на манер зубцов пилы. Это давало нам возможность разместить окна на 28 гранях, похожих на развернутые под углом ступеньки лестницы.

Было очевидно, что такая конструкция по сравнению с любым стандартным проектом заметно удорожит строительство, но столь же очевидны нам были и ее преимущества. С 28 гранями это было бы впечатляющее сногсшибательное, выдающееся здание. Кроме того, это множество сторон давало возможность сделать в каждой комнате как минимум по два окна, выходящих на разные стороны, что, в конце концов, также способствовало удорожанию апартаментов. По мне, так мы создавали самый лучший из всех миров. Это было не только очень впечатляющее здание, оно еще сулило огромные коммерческие возможности. А чтобы поразить рынок жилья, нужно сочетание обоих этих элементов.

Следующей задачей было получение зональных разрешений от городских властей и среди них – разрешения на изменение целевой ориентации здания. Одну из связанных с этим проблем нам легко удалось решить при помощи элементарной логики. Закон о зонировании требовал, чтобы пешеходный проход был ориентирован с севера на юг, т. е. с 57-й улицы на 56-ую. Это означало, что мы должны были сделать вход в здание с 57-й улицы, а не с Пятой авеню, что было бы гораздо престижнее. Но тут мы просто обратили внимание городских чиновников от архитектуры, что подобный проход уже есть в здании компании IBM, как раз между нашим участком и Мэдисонавеню, и именно в направлении с севера на юг. Поэтому наша аркада была бы просто излишеством. Взамен мы предложили ориентировать ее в направлении с запада на восток, чтобы она связывала Пятую авеню с Мэдисонавеню, как раз через торговый пассаж в здании IBM. Все согласились, что это – наиболее оптимальное решение проблемы. В результате мы получили такое зональное разрешение, которое обязывало нас сделать главный вход в здание с Пятой авеню, чего мы, собственно, и добивались.

На что городские власти ни в какую не хотели соглашаться, так это на высоту проектируемого нами здания. Еще бы, 70 этажей с общей площадью по максимально возможному коэффициенту 21,6. Уже в декабре 1978 г., еще прежде, чем я заключил сделку с «Бонвит», городские чиновники известили меня, что считают здание слишком высоким и будут протестовать против присуждения мне бонусов. Они также выразили крайнюю озабоченность тем, что это здание не будет сочетаться с другими, выходящими на Пятую авеню, которые были гораздо ниже.

К счастью, мои дела по заключению соглашения с Genesco были завершены в феврале 1979 г., и я смог вплотную заняться переговорами с чиновниками из городского планирования, тем более что для них у меня было припасено одно хорошее средство. Для тех, кто не знаком в деталях с градостроительными проблемами, объясню, что мог бы избрать вариант строительства здания «по праву», для которого не требуется никаких зональных разрешений.

Примерно так же, как недавно с Ховингом, я попросил Дера подготовить макет альтернативного варианта здания, построенного «по праву». Оно было ужасно: унылая узкая высоченная прямоугольная коробка, взметнувшаяся вверх на 80 этажей, угрожающе нависающая над зданием «Тиффани». Наша позиция заключалась в том, что, если город не даст нам права на изменение целевого использования участка, мы выстроим это здание «по праву» – здесь мы эффектно показали масштабный макет и панораму Пятой авеню с этим зданием. Члены комиссии, естественно, пришли в ужас. Я не уверен в том, что они всерьез поверили, что я могу выстроить подобное безобразие и что его вообще можно построить. Но они не могли знать всего этого наверняка.