Избранные труды по гражданскому праву

Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальным ремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.

Закон не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.

Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.

Лишь в случае приобретения другого жилища на территории Республики Казахстан наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.

Таким образом, право на жилое помещение граждан, отнесенных к рассматриваемой группе, обладает необходимыми признаками вещного права.

К четвертой группе можно отнести граждан, получивших жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.

При некоторых особенностях в условиях проживания каждой из названных категорий они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника имущества. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Закона о жилищных отношениях, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.

Все это свидетельствует о том, что права нанимателей, относящихся к данной категории, на занимаемое ими жилое помещение в преобладающей своей части носят вещный характер, хотя некоторые из правомочий, входящих в комплекс данного права, имеют обязательственное содержание и определяются договором нанимателей с собственником помещений (о ремонте, использовании внеквартирных нежилых помещений, пользовании земельным участком и другие правомочия).[106]

Пятая группа охватывает нанимателей, проживающих в служебных жилых помещениях, которыми традиционно признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание – не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.

Перечень должностей, занятие которых связывается с предоставлением служебного жилого помещения (СЖП), устанавливается законодательством (ст. 109 Жилищного закона). Отметим при этом, что законодательное понятие служебных жилых помещений, имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного жилищного фонда. Во всех разновидностях частного жилищного фонда выделение каких-либо жилых помещений в качестве служебных целиком зависит от воли собственника, который самостоятельно вправе определять, какие именно квартиры и каким образом будут связаны с трудовыми обязанностями лиц, получающих такие квартиры. Разумеется, условия проживания должны быть приняты теми, кто согласен пользоваться помещением в соответствии с волей собственника, но государство в это не вмешивается, если не считать установления некоторых общих обязательных правил, которые в равной степени распространяются на все виды жилищных отношений.

Что же касается правового режима государственных служебных жилых помещений, то он, этот режим, отличается следующими особенностями:

а) квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;

б) обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;