Избранные труды по гражданскому праву

Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином, который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилья является своего рода вещественной компенсацией (подпункты 2–4 пункта 2 статьи 115 Закона о жилищных отношениях), либо с гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно предоставляться в связи с иными основаниями (подпункты 5–6 пункта 2 статьи 115).

В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права гражданина на одну квартиру и возникновению у него права требовать предоставления взамен другой.

Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо надлежаще исполнять обязанности, возникающие из трудового договора (контракта), получая за это право требовать передачи ему квартиры.

Оба варианта ведут к одному конечному результату – приобретению нанимателем, получившим жилище в пользование по договорному основанию, вещного жилищного права на квартиру, права, не зависимого от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя государственного жилого помещения, отнесенного нами выше к нанимателям первой группы. Исключение составляет случай, когда основанием предоставления жилища служит трудовой договор (контракт), в котором устанавливаются иные условия пользования квартирой, в том числе – до прекращения действия трудового договора.

Исключения возможны также при получении жилища из частного жилищного фонда.

На характер права, приобретаемого в результате исполнения договора о предоставлении жилища, может оказать влияние время заключения такого договора. В частности, ст. 119 Закона предусмотрено, что договоры о предоставлении жилищ из государственного жилищного фонда, заключенные до принятия Закона о жилищных отношениях, сохраняют свое действие и подлежат исполнению, хотя бы новым Законом они не предусматривались. Все обязанности по такому договору сохраняются даже при замене фигуры представителя жилища. Это правило применимо как в случаях, когда жилищный фонд передается стороной по договору другим субъектам (например, государственное предприятие, сохраняясь в этом качестве, передает свои квартиры в состав государственного коммунального жилищного фонда или продает недостроенный дом, квартиры из которого должны предоставляться по договору другим, в том числе частным лицам), так и в случаях, когда сторона по рассматриваемому договору реорганизуется. Ее обязанности переходят к правопреемнику. Во всех подобных случаях, получая предусмотренную договором новую квартиру как от государственного, так и от частного лица, такой получатель приобретает права и обязанности нанимателя, установленные для обычных нанимателей квартир из государственного жилищного фонда.

§ 5. Права лица, получившего жилое помещение в пожизненное пользование

В системе жилищных отношений некоторой спецификой отличаются отношения, связанные с использованием жилых помещений для пожизненного проживания граждан.

Право пожизненного проживания может возникнуть по различным основаниям. Действующее гражданское законодательство прямо упоминает о двух из них: а) при отчуждении жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 330 Гражданского кодекса Казахской ССР); б) в силу завещательного отказа (ст. 534 того же Кодекса). Возможно предоставление права пожизненного проживания в определенном жилище и по иному договору, не противоречащему закону.

Права лица, получившего жилище для пожизненного проживания, в полной мере определяются содержанием акта, который послужил основанием возникновения права (договор, завещательный отказ). Этот акт может предусматривать конкретное жилое помещение (квартира, дом, комната), передаваемое для пожизненного проживания, либо определять это помещение более общим образом. Смена собственника помещения не влияет на права проживателя.

Проживатель имеет независимое от собственника жилища полное право владеть и пользоваться жилым помещением. Право же распоряжения, напротив, предельно ограничено. В обычных случаях некоторые его элементы могут предоставляться лишь по соглашению с собственником жилища.

Проживатель имеет личное непередаваемое право, он не вправе вселять кого-либо, даже членов семьи, в свое помещение без согласия собственника. Право пожизненного проживания прекращается смертью и не входит в наследственную массу. В то же время выезд из помещения, независимо от его цели и продолжительности, не прекращает права пожизненного проживания.

Право пожизненного проживания защищается вещно-правовыми исками против нарушений, вызванных действиями других лиц, в том числе и действиями собственника жилища.

Из сказанного можно, по нашему мнению, сделать вывод о том, что право пожизненного проживания – это личное вещное жилищное право.