Избранные труды по гражданскому праву

Можно сравнить это определение с тем, которое содержится в Указе о земле (п. 2 ст. 47): «…право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком». А теперь еще раз повторим положение, закрепленное в п. 6 ст. 188 ГК: «Собственник обязан допустить ограниченное пользование его имуществом другими лицами». Трудно объяснить, чем отличается это положение от определения сервитута. Следовательно, можно сделать вывод, что понятие сервитута закреплено и Общей частью ГК. В России сервитуты как вещные права лиц, не являющихся собственниками, прямо предусмотрены Общей частью Гражданского кодекса (ст. 216, 274, 277).

Одним из признаков вещного права является право следования. Вещное право следует за вещью.[111] Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Данное правило прямо закреплено в п. 3 ст. 216 ГК Российской Федерации. К сожалению, в ГК РК такой общей нормы нет. Право следования обременения на вещное право закреплено Гражданским кодексом РК в отношении отдельных видов договора: договор имущественного найма (ст. 559 ГК), договор залога (ст. 323 ГК), договор сервитута (ст. 47, 53 Указа о земле).

Однако независимо от закрепления права следования в отдельных видах договоров оно имеет общий характер как имманентно присущее вещному праву. Поэтому, когда вещное обременение закрепляется договором, а право включения любого условия, в том числе обременения, в любой договор вытекает из ст. 188 ГК и из принципа свободы договора (ст. 2 и 380 ГК), такое обременение будет следовать за обремененным вещным правом собственности и будет обязательным для всех приобретателей обремененного права, независимо от оснований его перехода к правопреемникам: добровольно или принудительно, в порядке универсального либо сингулярного правопреемства. То есть не только приобретатель по договору, но и суд, и государство при решении вопроса о принудительном изъятии или передаче другому лицу обремененного имущества обязаны исходить из наличия обременения и его неразрывности с тем вещным правом, которое оно обременяет. Наличие вещного права – обременения – ни в коей мере не влияет на то, что его предмет одновременно служит предметом обязательственного права. Это вытекает из того, что при заключении любого договора относительно вещи возникают два правовых отношения. Одно правоотношение – с другой стороной договора, в этом правоотношении право владения (пользования) вещью выступает как обязательственное право. Иное правоотношение возникает между владельцем (пользователем) вещи и всеми другими лицами («со всяким и каждым»). В этом правоотношении право пользования вещью выступает как вещное право, защищаемое против всех нарушающих его лиц, в том числе против собственника (ст. 265 ГК).

Изложенные теоретические положения имеют важнейшее практическое значение. В последние годы появляются самые разнообразные договоры, которыми оформляется передача вещи в пользование другому лицу; их правовую природу определить бывает трудно. Если удается доказать, что это договор имущественного найма (аренды), то при переходе права собственности на вещь от арендодателя к другому лицу вступает в силу норма п. 1 ст. 559 ГК: «Переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма». То есть право следования закреплено законом.

Но даже если подобный договор не будет признан договором имущественного найма, все равно при переходе права собственности на вещь к другому лицу право пользования вещью, возникшее из договора, должно быть признано вещным обременением сервитутного типа и, как любой другой сервитут, должно следовать за вещью.

Такое, на первый взгляд нелогичное и эклектическое, смешение сервитута и права аренды имеет серьезное обоснование. Исторически все права на чужую вещь, в первую очередь сервитут, произошли из обязательственных отношений по найму или иному договору, либо из обычаев, существовавших в обществе. Так, первоначальное появление суперфиция и эмфитевзиса[112] в римской правовой системе имело черты обязательственных прав. Эмфитевзис и суперфиций первоначально возникли по отношению к землям государства, городских общин и храмов в виде классического договора долгосрочной аренды. С течением времени эти институты прибрели черты вещных абсолютных прав на земельный участок, и их правообладателям, соответственно, было предоставлено право на вещные иски для защиты пользования домами или землей. Впоследствии правила суперфиция и эмфитевзиса стали применяться и к частным землям. При этом распространению эмфитевзиса в виде вещного права способствовало крупное землевладение и неэффективность арендных отношений, необходимость учета интересов крупных землевладельцев и мелких сельскохозяйственных производителей, обрабатывающих земельные участки.[113]