Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор

Кто-то приходит на рынок и сам выбирает то, что хочет, а кто-то обращается за помощью к профессионалам. В любом случае, каждый получит то, за чем пришел, потому что рынок есть рынок и сделки здесь могут быть самыми разными.

Разумеется, имущество можно не только продавать и покупать. Любой договор на рынке недвижимости – это о том, чтобы приобрести, прекратить или изменить право собственности или право пользования имуществом. Вот какими они могут быть:

• Аренда – это договор, при котором одна сторона (арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (арендатору) квартиру за плату на определенный срок.

• Субаренда – передача арендатором прав пользования квартирой другому арендатору, которая совершается исключительно при наличии согласия на это собственника имущества.

• Мена – договор, при котором каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность одну квартиру в обмен на другую квартиру. Договором мены может быть установлена доплата за квартиру большей стоимости.

• Договор пожизненного содержания – договор, по которому одна сторона передает другой стороне свое имущество взамен на пожизненное содержание в виде получения материального (натурального или денежного) обеспечения, ухода и услуг, в которых она нуждается.

• Дарение – договор, при котором одна сторона передает или обязуется передать в будущем другой стороне имущество в собственность без оплаты.

И, наконец, то, чему посвящена эта книга –

• Купля-продажа – договор, при котором одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и заплатить за него определенную денежную сумму.

Любые сделки с недвижимостью регулируются законом. И по закону совершать такие сделки могут только дееспособные и правоспособные лица (физические и юридические). Для каждого вида сделок существует установленная законом форма. Для недвижимого имущества – это нотариальная форма плюс государственная регистрация. При несоблюдении установленной формы сделка считается недействительной с момента подписания договора.

Также сделка считается недействительной, если она совершается против воли одного из участников или если нарушены требования о государственной регистрации (обо всем этом я расскажу в отдельной главе). Кроме этого, сделка не будет считаться действительной, если одна из сторон недееспособна (то есть не в состоянии понимать значение своих действий). По этой причине иностранцы, например, могут купить квартиру только в присутствии переводчика.

В следующей главе мы с вами выясним, что значит считаться законным собственником недвижимости.

Законное владение недвижимостью: правоустанавливающие документы

Собственники недвижимости могут распоряжаться ею на свое усмотрение: проживать там лично, сдавать в аренду, продавать или дарить.

Право собственности на квартиру возникает с момента ее государственной регистрации. До 27.01.2016 года обязательным была выдача правоустанавливающего документа (о видах таких документов мы поговорим немного позже), а с этой даты государственная регистрация может происходить и без него. Право собственности после 2016 года можно подтвердить выпиской из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

До 2016 года правоустанавливающим документом считалось:

• свидетельство о праве собственности на квартиру,

• свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,

• свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов,

• свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов,

• договор купли-продажи, мены, дарения и др. (подробный список – в приложении в конце книги).

С самыми простыми видами правоустанавливающих документов покупатель может разобраться и сам. Но есть ряд случаев, когда лучше обратиться за помощью и консультацией к нотариусу или юристу, потому что в некоторых нюансах без юридического образования сложно. Например в случае, когда правоустанавливающим документом является решение суда. Или если право собственности принадлежит сразу нескольким лицам (например, семье). Или на одну квартиру есть несколько разных документов (например, свидетельство о праве собственности после приватизации + свидетельство о праве на наследство доли в квартире). Согласитесь, что разобраться в таких нюансах простому обывателю крайне сложно.

Сейчас нам важно знать главное: на сегодняшний день правоустанавливающего документа о праве собственности физически может и не быть в наличии. Для этого достаточно подтверждающей информации из Государственного Реестра имущественных прав на недвижимое имущество.

Важно знать и о том, что технический паспорт не является документом на квартиру. Это всего лишь документ, в котором описаны ее технические характеристики: общая площадь, площадь жилая и других помещений, а также высота потолков, материал стен, материал перекрытий и т. д.