Как купить квартиру, или Сам себе риэлтор

Поэтому страх того, что прописанный в вашей квартире человек будет претендовать на вашу жилплощадь, идет из советских времен.

С 2003 года прописка в Украине отменена. В этом же году был принят Закон «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине». Таким образом, вместо прописки появилась регистрация места жительства. Информация об этом должна вноситься в Единый Государственный Демографический Реестр в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. То есть когда вы регистрируетесь, это не значит, что вы имеете право владеть квартирой или право проживать в ней. Вы просто регистрируете место своего проживания.

Налицо главное отличие прописки от регистрации места жительства: прописка закрепляла человека территориально и являлась больше системой контроля за ним, а зарегистрироваться можно в жилом помещении в любом уголке нашей страны (с согласия его собственника, если вы таковым не являетесь). Регистрация нужна больше для законной взаимосвязи между государством и человеком (например, чтобы открыть счет в банке, получить паспорт, принять участие в выборах и совершать другие юридические действия). А если вы зарегистрированы в сельской местности (не в конкретном доме, а на территории сельских советов и районных областей), вы даже можете претендовать на получение пая земли (от 2 до 6 га).

Согласно закону Украины, вы можете быть зарегистрированы в одном месте, а проживать в другом.

А теперь давайте вернемся к Государственной Регистрации имущественных прав на недвижимость и на примере разберем почему это очень важно.

Почему в вопросах жилья важна законность: примеры из жизни

Только государственная регистрация закрепляет за собственником квартиры право распоряжаться ею на свое усмотрение: страховать, прописывать в ней как себя, так и других людей, продавать, передавать ее в ипотеку и т. п. Без регистрации проводить такие операции с недвижимостью незаконно. Да и попросту небезопасно – покупка незарегистрированного имущества чревата нежелательными последствиями.

Для наглядности расскажу историю, которая случилась с моими знакомыми. Это еще старой “закалки” люди, которые помнят времена, когда все было колхозное и общее и было принято верить друг другу на слово.

Как-то они похвастались, что купили домик под Запорожьем: хорошенький, небольшой, а самое главное – недорого. Но когда я стала расспрашивать о деталях, то выяснилось, что купили они дом абсолютно без документов – потому что по знакомству. В итоге они и прописаться в нем не могут, и жить спокойно тоже не получается. Ведь существует такой нюанс: официально можно считаться собственником дома лишь тогда, когда на руках есть два документа: на сам дом и на земельный участок, на котором он стоит. И здесь важнее право собственности именно на землю, поскольку если покупать дом без такого права, в один прекрасный день вы рискуете оказаться в ситуации Элли из “Волшебника изумрудного города”: дом есть и он ваш, но оказаться вместе с ним вы можете где угодно. Собственники земли имеют полное право ваш дом снести.

В сельсовете земельный участок, на котором стоит дом моих знакомых, числится за каким-то человеком, которого никто в глаза не видел. Так и живут эти люди и не знают, кто завтра в дверь постучится – гости или настоящий хозяин «их» земли. А горе-продавцы руками развели – мол, мы и сами так купили, с нас взять нечего.

Эта ситуация – иллюстрация того, что перед покупкой недвижимости все документы собственника необходимо не просто посмотреть, но и тщательно проверить. Как говорится: доверяй, но проверяй!

На квартиры это правило тоже распространяется, как и правило оплаты налога с квадратных метров, но об этом в следующей главе.

Налогообложение недвижимости в Украине

Как и любая сделка, связанная с товарно-денежным обменом, сделки с недвижимостью в нашей стране также облагаются налогом. В сфере недвижимости с налогообложением мы сталкиваемся в нескольких случаях:

1. При продаже квартиры. Если хозяин владеет квартирой менее трех лет, он должен заплатить 5 % подоходного налога (а если продает нерезидент страны – тогда 18 %).

С 1 января 2019 года при продаже нет возможности занизить оценочную стоимость квартиры, от которой зависит этот налог (несмотря на то, что занижать оценочную стоимость было и есть незаконно, многие шли на это, чтобы уменьшить сумму налогов). Подробнее об этом я расскажу в разделе об оформлении квартиры.

2. При продаже одним лицом более одного объекта недвижимости в течение календарного года, им уплачивается налог в размере 5 %.

3. При продаже объекта незавершенного строительства с продавца также взимается налог в размере 5 %.

У любого объекта, который продается, есть оценочная стоимость и фактическая цена продажи. И они не всегда совпадают. Уплата налога всегда производится от суммы, которая больше.