Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

Хочу сразу отметить, что риелторских компаний, которые выдают письменные заключения, сегодня очень мало. Но они есть, и выдаваемые ими заключения являются реальной ценностью для клиентов. Ведь заключение – это документ, подтверждающий факт соответствия клиента статусу добросовестного приобретателя, и этот документ в случае чего можно будет представить в суде. Поэтому задача клиента – выяснить, как будет оформлено проведение экспертизы квартиры. Единственный правильный результат – это письменное заключение, официальное, с подписью и печатью компании. Это дает клиенту уверенность, что в случае проблем он не останется с ними один на один. А директор компании, ставя на документе свою подпись и печать, проверит и даже перепроверит объект.

Деньги деньгами, но репутация, как говорят профессионалы рынка недвижимости, дороже. Ее нарабатываешь годами, а разрушиться она может в один миг. Как это ни парадоксально звучит, но порой из-за небольших шероховатостей в истории квартиры компаниям приходилось отказываться от сделки. Хотя клиенты подчас и настаивали. Но позиция риелторов: «Сегодня вы готовы на все, а завтра, когда суд лишит вас жилплощади, вы придете к нам и будете говорить совершенно другие слова. А потому, поверьте: единственное правило на этот случай – лучше никакой сделки, чем излишне рискованная».

Некоторые клиенты, даже несмотря на негативные заключения, рискуют и все равно покупают эту квартиру с червоточиной. Но подобная покупка – это как мина замедленного действия, она может лежать годами в спокойном состоянии, а может и сдетонировать от легкого прикосновения. Так стоит ли ходить по этому минному полю?!

Правда, если квартира с червоточиной, то чаще всего покупатели ее страхуют от претензий третьих лиц. Но о страховании титула мы поговорим ниже.

Добросовестность требует…

Нередко те, кто приобрел квартиру, считают себя добросовестными приобретателями, а потом у них по суду эту квартиру отнимают. Так кто все же является добросовестным покупателем? Для того чтобы суд признал вас добросовестным приобретателем, нужно три момента: разумная осмотрительность, осторожность и добрая воля. И все они будут проверяться судом. И на все нужно представить документальное подтверждение. Обзор судебной практики от 1 октября 2014 г., утвержденный президиумом Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, четко об этом говорит.

Что такое разумная осмотрительность? Это значит, что я не просто посмотрел объект, а предпринял действия для выяснения его истории, проверил полномочия продавца. Я не специалист, сам не могу проверить, поэтому обратился в риелторскую компанию. И не в абы какую, а сертифицированную. Вот договор с ними. Вот письменное заключение, где описана история квартиры и где указано, что они не видят препятствий для ее покупки. Это документ. Значит, моя разумная осмотрительность подтверждена документально.

Добрая воля – это готовность человека купить объект недвижимости и заплатить за него. У нас сегодня не является обязательной нотариальная форма заключения договора. И, наверное, это правильно. Но здесь есть один нюанс. Лучше, когда вашу добрую волю может подтвердить нотариус. Потому что нотариус ставит свою печать на договоре и судом может быть привлечен как свидетель. Он подтвердит, что стороны действовали добровольно, понимали, что они делают, и соглашались на продажу и покупку осознанно, никто их не принуждал к сделке.

Третий фактор – осторожность. Что здесь имеется в виду. Надо получить деньги за квартиру, если вдруг суд расторгнет сделку. И вот какие действия совершил покупатель, чтоб вернуть эти деньги обратно? Если ничего не сделал, то квартиру отберут, а деньги продавцом могут быть потрачены, и будет он отчислять от дохода по 25 %. Это затянется на поколение. Фиксацией факта осторожности является титульное страхование. Если оно проведено, то страховая компания вернет вам уплаченные за квартиру деньги. Не все, конечно. А только те, которые прописаны в договоре страхования. Если же вы сделали ремонт, то это отдельное судебное дело. Так что целесообразно страховать, если вы не видите в истории квартиры никаких темных пятен. Время все же смутное, ненадежное, законы меняются, и кто может сказать, что завтра бывший собственник по каким-то причинам не подаст в суд. Или предъявят претензии третьи лица. Никакой гарантии нет, настроение людей переменчиво. А вот если у вас имеется страховой полис, то и спите вы при этом более спокойно. И лучше страховать квартиру на 3 года. Как показывает практика, большинство судебных разбирательств происходит именно в это время. Если же покупатель застраховал титул квартиры, то это показывает его осторожность. Это действие входит в статус добросовестного приобретателя.

Выписки из ЕГРП бывают разные