Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

Порой можно слышать, что риелторская фирма отвечает перед клиентом только своим комиссионным вознаграждением. Это совсем не так. Никогда такого не было. Закон о защите прав потребителей ничего такого не устанавливает. Однако когда компания сертифицирована, то вопрос финансовой ответственности решается проще. Ибо одно из требований национального стандарта при сертификации – это обязательное страхование риелторской ответственности перед потребителем. Если компания не сертифицирована, то что они тогда вам вернут? У них может быть ничего и нет, никакого имущества. Офис в аренде, на счетах копейки…. Сертифицированная же компания, даже если она маленькая, готова нести реальную финансовую ответственность перед клиентом. И при этом не попасть в ситуацию, когда все деньги отдали и закрыли компанию. Такие компании в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. Это гарантированный механизм для компании, который позволяет ей нести ответственность перед клиентом и не развалиться, не уйти с рынка.

Так что у потребителя есть два варианта. Или принять все риски на себя, обратившись к частнику, который проводит сделку за небольшие деньги, либо обращаться в серьезную риелторскую компанию. Поверьте, не бывает хорошо за дешево. Экспертиза – это затраты, порой довольно приличные. Не будет профессионал работать за три копейки, он стоит дороже. Такова логика жизни. Вот машины, к примеру, «мерседес» и «запорожец». Обе имеют мотор, колеса, зеркала и прочее с утилитарной стороны. Но «мерседес» даже в кризис не продается по цене «запорожца». Так и с частником. Он говорит, что я вам сделаю не хуже, чем компания. Но даже если он и профессионал, то все равно не сможет составить конкуренцию агентству недвижимости, потому что там многоуровневая система контроля. В компании имеется аккумуляция знаний и опыта и система взаимной страховки. А у него есть одна голова, которая всегда может ошибиться. Поэтому всегда этот важный процесс контролировали с нескольких сторон. И что важно – основа этого контроля не только опыт практической работы агента, но и юридические знания специалистов компании.

Страховка страховке рознь

Нередко можно слышать, что раз компания застрахована, то зачем расходоваться на страховку самому. Но это два разных видов страхования. Один – ответственность компании перед клиентом, второй – титульное страхование, страхование квартиры от претензий третьих лиц. К примеру, компания провела комплекс работ. И вдруг судебное дело. Клиент имеет полное право предъявить претензию риелторам. Мол, вы же проверяли квартиру, дали документ, а в итоге у меня возникли сложности. Тогда компания подключается и отстаивает чистоту сделки. Если ей это сделать не удалось, то в дело вступает страховая компания. При неимении у компании страхового полиса им приходится возмещать ущерб самим. А это гораздо сложнее. Хорошо, если у компании есть активы. А если нет? Тогда возмещения вы не получите. Поэтому идите туда, где страхуют профессиональную ответственность. От ошибки никто не застрахован.

Титул надо бы тоже страховать. Придет клиент в суд, а судья ему скажет: вы добросовестный приобретатель? Конечно, ответит он. А почему тогда не застраховали титул? Докажите, что добросовестный. Что может ответить на это человек?! Как говорится, крыть нечем. Надо же подтвердить как разумную осмотрительность, так и ту самую осторожность. Документально. Понятно, что это не безвозмездные услуги, но тут уж каждый принимает решение для себя сам. Но если вы нашли миллионы на квартиру, то несколько сот тысяч для спокойного сна тоже, наверное, стоит отыскать.

Технологии сделки

В зависимости от того, какая сделка, применяются и разные технологии. Простая купля или продажа – одна технология. Если альтернатива, когда взамен продаваемой нужно сразу купить другую, то совсем другая. У ипотечной – третья. Кстати, об ипотеке. Досадное заблуждение наших граждан, что если они покупают квартиру с помощью ипотечного кредита, то защищены полностью, и им можно расслабиться. Но, увы, если с квартирой что-то случится, то кредит вам придется все равно платить. Квартиру по суду у вас отберут, а деньги банку платить будете. Тщательная проверка документов не является задачей юристов банка. Кроме того, они смотрят только текущие документы, никогда не копают глубоко. И страховая компания больше опирается на документы, чаще всего на копии. А реальны они или нет, это не всегда проверяется. (Более подробно об этом мы поговорим в главе про ипотеку).