Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

И еще об одном нюансе сделки хотелось бы сказать. Дело в том, что сейчас в Москве старые правоустанавливающие документы из регистрационной палаты возвращаются назад без каких-либо отметок. И по рынку «гуляет» много подлинных документов, они недействительны, в регпалату их не примут, но…люди-простаки могут попасть в неприятную ситуацию. Стандартная процедура сделки – до подписания документов покупатель должен внести полную сумму денег за квартиру в банковскую ячейку, куда устанавливаются четкие условия доступа. В договоре доступа к банковской ячейке оговаривается, когда и с какими документами продавец может в нее войти, а когда, если сделка не состоялась, покупатель может забрать свои деньги. Вроде бы чего бояться. Но есть много ловкачей, которые предлагают под разными предлогами рассчитаться до окончания регистрации договора купли-продажи. И вот вы так рассчитались, а потом пришли в Россреестр, а вам говорят, что да, документы подлинные, но 2 месяца назад эта квартира была уже продана. Поэтому никогда не нужно нарушать технологию сделки. Особенно если это касается денег. Их никогда нельзя отдавать продавцу, пока вы не получили документы из Россреестра.

Условия не всегда выполнимы

Бывают случаи, что ловкачи-маклеры (частные или из небольшой компании) так прописывают условия доступа к ячейке, что их просто выполнить нельзя. Знакомый риелтор мне рассказывал о том, как дилетанта-продавца хотели развести ушлые частники. Его агенты поехали на сделку. Но в любых организациях практически всегда есть очереди. И вот стояли они и курили, когда к ним подошел скромный мужчина и спросил, что не могли бы они посмотреть, что ему его посредники написали. Я, мол, продаю квартиру сам, у меня нет риелтора. И когда наш менеджер посмотрел бумаги, то пришел в ужас. Ему там написали такие условия, что выполнить в отведенный для получения денег срок их просто невозможно. Они все вели к тому, что человек продал квартиру, а к деньгам доступа нет.

Пришел покупатель и забрал их. И право собственности на квартиру у него. И что в этом случае делать? В суд? Возможно. Но пока вы судитесь, мошенник может еще раз продать эту квартиру таким же доверчивым гражданам. Риелторы пошли к его покупателям и попросили объяснить, как можно выполнить эти условия. Те разорались, мол, не ваше дело, занимайтесь своей сделкой, а потом… тихо испарились.

Аванс и задаток

Четкого определения термина «аванс» в законодательстве не содержится. Однако на практике под авансом понимают уплату определенной денежной суммы в счет выполнения работы (оказания услуги). Это сумма, которая передается в счет оплаты стоимости покупаемого объекта и больше не подо что. Именно слово «аванс» лучше использовать в качестве названия платежа, осуществляемого предварительно одной из сторон по договору в подтверждение намерения совершить сделку.

Аванс является не только частью оплаты квартиры, но и обеспечением серьезности намерений покупателя. В случае расторжения договора аванс фирма должна возвратить в том размере, в каком он был внесен.

Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. В доказательство об обеспечении его выполнения заключается договор (ч. 1 ст. 380 ГК РФ). И только в письменной форме.

В принципе термином «задаток» можно обозначить первый платеж по договору купли-продажи. Задаток передается и в счет стоимости квартиры, и в качестве подтверждения намерений ее приобрести. Исходя из этой разницы, если сделка не произойдет, то наступают разные правовые последствия. В первом случае неважно, по какой причине сделка не состоялась, аванс должен быть возвращен. Сумма аванса возвращается всегда. Это деньги, которые дали подержать. Что касается задатка, то здесь имеет значение, кто виноват. Если сделка не произошла по вине того, кто дал задаток, то он его теряет. Но если отказался от сделки тот, кто деньги получил, то он уплачивает другой стороне при расторжении договора двойную сумму задатка (ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому каждому участнику сделки надо понимать последствия, которые могут наступить, если вы неудачно выберете форму предварительной оплаты квартиры. Если человек понимает, что он не откажется от сделки ни при каких условиях, то можно смело брать задаток. Если есть колебания, лучше ограничиться авансом.

«Подводные камни» авансового соглашения

Нередко, когда сделка купли-продажи квартиры происходит без участия посредников, покупатель предлагает вносимую им сумму денег о серьезности намерений оформить задатком. Но продавцы, памятуя о том, что в случае непродажи квартиры по каким-то причинам им придется отдавать деньги обратно в двойном размере, стараются оформить предоплату как аванс. Тогда и возвращать, мол, нужно будет только эту сумму.